Una descripción general del mercado inmobiliario comercial e industrial de North York
Tamara Wilhite es escritora técnica, ingeniera industrial, madre de dos hijos y autora publicada de ciencia ficción y terror.
Una introducción a North York
Toronto es uno de los centros de negocios financieros más estables del mundo. Esto está contribuyendo a su sector de servicios financieros en expansión. También lo hizo el hecho de que Canadá salió relativamente ileso de la crisis financiera mundial de 2007-2010. La creciente prominencia internacional de la ciudad solo contribuirá a la demanda de espacio industrial y de oficinas en Toronto.
North York es un ubicado en el distrito central de Toronto. Está al norte de Old Toronto, al este de Etobicoke y al oeste de Scarborough. Se ha desarrollado rápidamente desde la década de 1970 debido al crecimiento del centro de la ciudad de North York. Se ha convertido en el segundo centro económico de la ciudad, rivalizando solo con el centro de Toronto. Las personas y las empresas que no pueden encontrar espacio en el centro de la ciudad tampoco pueden encontrar casas u oficinas asequibles en North York.
El sector de la construcción local probablemente alcanzará su décimo año consecutivo de crecimiento en 2019, ya que el área lucha por satisfacer la demanda de bienes raíces. Por ejemplo, la tasa de desempleo cayó al 6%, la tasa más baja desde los años noventa. A su vez, la creciente población impulsa la demanda de servicios y bienes raíces comerciales. Toronto está experimentando la mayor ola de construcción y remodelación de oficinas en una década y media. Sin embargo, la oferta y la demanda están distribuidas de manera desigual. Esto crea condiciones de mercado de bienes raíces radicalmente diferentes en el área metropolitana de Toronto.
Mientras que los bienes raíces residenciales atraen la atención de posibles inversionistas como una forma de enriquecerse, los bienes raíces comerciales están en auge en North York, Toronto.
Tamara Wilhite
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El estado de bienes raíces de Toronto
De acuerdo a El puesto financiero, la disponibilidad de propiedades industriales en Canadá cayó a un mínimo histórico del 3,9 % en 2018. Más importante aún, esa escasez de propiedades industriales disponibles no disminuirá en el corto plazo. Esta es la razón por la cual las rentas industriales en la ciudad aumentaron un 15 % en 2018. Las rentas también podrían aumentar tanto en 2019, porque el suministro no se puede poner en línea tan rápido como las empresas quieren llenarlo.
Uno de los principales impulsores del aumento de las rentas de las propiedades industriales en el GTA es la falta de suelo para construir. No hay suficiente terreno para construir nuevas grandes instalaciones industriales. El crecimiento de la población en Toronto sigue siendo fuerte. Esto deja a los desarrolladores industriales compitiendo y perdiendo cuando alguien más compra terrenos para construir edificios de condominios de gran altura. La modernización de edificios existentes o la inversión en automatización para hacer un mejor uso del espacio que tienen no siempre es una opción para las empresas industriales y comerciales, lo que lleva a muchas a pagar por nuevas instalaciones que no estarán en línea durante dos años o más. Sin embargo, muchas empresas eligen construir sus propias instalaciones por la seguridad que brinda.
Los inquilinos industriales se ven expulsados cuando los grandes edificios en los que se encuentran se remodelan para uso residencial. Después de todo, es más fácil derribar un viejo almacén para tener terrenos para la construcción de casas adosadas que desmantelar una hilera de viejas casas unifamiliares. Además, convertir antiguos almacenes y espacios comerciales en amplios lofts es una forma tradicional de llevar unidades residenciales al mercado. Derribar los mismos edificios comerciales para obtener terrenos para construir unidades de condominio de mediana altura también es sencillo, ya que no está desalojando a los residentes existentes para construir un stock de viviendas mejor y más denso.
Debido a que el dinero es barato debido a las bajas tasas de interés y la valoración de los terrenos y los edificios industriales está aumentando, ha habido un aumento en la construcción industrial nueva. Se considera una inversión acertada, ya que el edificio se valorizará en torno a un 10 % anual y protege a la empresa de aumentos de dos dígitos en sus tarifas de alquiler.
Todo esto explica por qué la actividad de construcción en Toronto aumentó un 47 % en 2018. El mayor problema para las empresas de Toronto es la falta de sitios adecuados donde quieren o necesitan estar. Las ubicaciones ideales son cerca de las carreteras de la ciudad y cerca de los centros de población. Se están construyendo alrededor de ocho millones de pies cuadrados de espacio industrial en el área metropolitana de Toronto. Los expertos de la industria dicen que todo esto podría ser absorbido por el mercado debido a la demanda. De hecho, de los aproximadamente 7,3 millones de pies cuadrados de espacio nuevo que se están desarrollando en el centro de la ciudad, ya se habían arrendado previamente a fines de 2018.
Bienes Raíces Comerciales del Estado de North York
Se absorbieron más de tres millones de pies cuadrados de espacio industrial en el área metropolitana de Toronto en el último trimestre de 2018. Tres cuartas partes de esto se produce en los mercados de GTA West, como Milton, Mississauga y Brampton. Sin embargo, la demanda es alta en toda el área metropolitana de Toronto.
El mercado central del área metropolitana de Toronto, incluido North York, tiene el área de disponibilidad industrial más baja del GTA con solo 0,8 %. Esto explica por qué pedir rentas netas en North York superó los siete dólares por pie cuadrado. Las tarifas de alquiler industrial aumentaron un 23 % sobre una base compuesta anual entre 2016 y 2018. A modo de comparación, el crecimiento de los alquileres entre 2014 y 2016 fue solo del 0,8 %.
El inventario industrial de North York era de casi 73 millones de pies cuadrados de espacio a fines de 2018. Alrededor de 900 000 pies cuadrados de nuevo espacio industrial estaban en construcción en ese momento, aunque nada se completó en el cuarto trimestre de 2018. La actividad de arrendamiento fue de más de dos millones de pies cuadrados de espacio industrial. La tasa de disponibilidad general de espacio industrial en North York fue del 1,2% al cierre de 2018.
El futuro del mercado inmobiliario de North York
Toronto es el mercado industrial más limitado de América del Norte. El mercado general tiene solo un 2,2% de disponibilidad. Vancouver ocupó el segundo lugar con un 2,4%. ¿Por qué está aumentando la demanda de bienes raíces industriales? Se debe principalmente a una mayor necesidad de almacenamiento, distribución de alimentos y espacio de comercio electrónico. Y la ubicación ideal para estas instalaciones es en North York debido a rutas de transporte como la autopista 400, la autopista 401, la autopista 404 y Don Valley Parkway. De hecho, el tramo de la autopista 401 que pasa por North York es el tramo de carretera más transitado de América del Norte.
La tasa de vacantes para el espacio de oficinas en Toronto cayó al 3 % en 2018. La demanda de espacio de oficinas en el centro de la ciudad se está reduciendo porque la demanda sigue siendo alta debido a los arrendamientos más fuertes de la industria de la tecnología y al sólido mercado laboral en general. Las empresas de tecnología representaron el 30 % de los usuarios de espacios industriales y comerciales en 2018. Las empresas de trabajo conjunto son un nuevo competidor en este mercado y se destacan por arrendar cualquier espacio grande que llega al mercado. Esto aumenta la demanda de espacios industriales de todos los tamaños. Hay un nuevo espacio inmobiliario que está en construcción, pero que no se completará hasta 2021.
Todo esto sugiere que las valoraciones y las tarifas de alquiler de bienes raíces comerciales e industriales en North York continuarán creciendo a tasas bajas de dos dígitos hasta 2021 y probablemente durante los próximos años.
Referencias
“Los alquileres industriales de GTA aumentaron un 15 por ciento en 2018, se dirigieron hacia arriba”, Real Estate News Exchange, 21 de enero de 2019
“No se trata solo de condominios: Toronto también se está quedando sin bienes raíces comerciales”; The Financial Post, 17 de julio de 2018
“Mercados a seguir en 2019”; PriceWaterhouseCoopers, 12 de abril de 2019
“Instantánea industrial de Toronto”; Cushman y Wakefield; 11 de abril de 2019
“Perspectivas del mercado inmobiliario canadiense de 2019”; CBRE, 26 de febrero de 2019
Este artículo es preciso y fiel al leal saber y entender del autor. El contenido es solo para fines informativos o de entretenimiento y no reemplaza el asesoramiento personal o el asesoramiento profesional en asuntos comerciales, financieros, legales o técnicos.
© 2019 Tamara Wilhite
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