Tasa de apreciación inmobiliaria a largo plazo en EE. UU.

Antes de que hablemos de las tasas reales de apreciación de bienes raíces, hablemos de por qué querría saber cuáles son en primer lugar.  

  La apreciación es importante porque puede marcar la diferencia entre si es mejor comprar una casa o seguir alquilándola. E incluso pequeños cambios en la tasa de apreciación pueden cambiar considerablemente el valor a largo plazo de la compra. Una casa de $ 235k vale $ 570k con una apreciación del 3% después de 30 años, pero vale la friolera de $ 762k con una apreciación del 4%.   ¡Un punto porcentual hace una gran diferencia!

Otra razón para conocer la tasa es que es posible que no desee estar atado a su hogar durante 30 años. Es posible que desee tener la opción de mudarse después de unos años. Si la tasa de apreciación es lo suficientemente alta, el valor adicional de la casa en unos pocos años compensará los costos iniciales de compra. Si la tasa de apreciación es demasiado baja, entonces no lo hará.

Finalmente, si la tasa de apreciación es lo suficientemente alta, ¡en realidad vives gratis!   El aumento en el valor de su casa puede ser mayor que lo que paga en impuestos, seguros, mantenimiento e intereses. Puede cobrar ese valor cuando vende, o cuando tiene la edad suficiente para calificar para una hipoteca inversa. ¿Y hay algo más dulce que vivir gratis? Pero vive gratis solo si la tasa de apreciación es lo suficientemente alta, generalmente alrededor de 1,75 puntos porcentuales más que la tasa general de inflación.

Por estas razones, nos corresponde acertar con la tasa de apreciación.   Desafortunadamente, es más fácil decirlo que hacerlo. Este es el por qué.

1. Intentar predecir las tasas de apreciación futuras es como intentar predecir cualquier cosa.   Nadie puede ver el futuro. Lo mejor que podemos hacer es ver lo que sucedió en el pasado, pero eso no es garantía de que veremos ese tipo de retornos en el futuro.
   
2. Las casas son cada vez más grandes.   Entonces, cuando vemos que el precio medio de las casas sube cada año, lo que está oculto en esos números es que parte del aumento se debe a que las casas que se venden son cada vez más grandes. No todo el aumento se debe a la apreciación.
3. Algunas cifras muestran precios promedio, no precios medianos.   El precio medio es el precio medio y, por lo general, es más significativo cuando se realiza este tipo de análisis. Por ejemplo, digamos que tenemos cinco trabajadores, que ganan $15k, $20k, $30k, $40k y $600k respectivamente. El ingreso promedio es de $ 141k, pero eso no es muy representativo de cuánto gana realmente la gente, ¿verdad? Las primeras cuatro personas no ganan ni cerca de eso, y la última persona gana considerablemente más. Pero elel ingreso medio es de $ 30k, que es mucho más significativo.  Los precios promedio de las viviendas son más altos que los precios medios de las viviendas porque las mansiones de los ultra ricos elevan la cifra promedio. Así que usamos la cifra mediana, que es más útil. Aquí hay un gráfico que muestra cómo el precio promedio es más alto que el precio medio. Por lo tanto, debemos asegurarnos de que estamos considerando los precios medios, no los precios promedio.
4. Las tarifas locales son diferentes a las tarifas nacionales.   En este artículo analizo los promedios nacionales, porque no puedo cubrir fácilmente cada una de las cientos de áreas diferentes en los EE. UU. Pero, en realidad, las tarifas locales pueden diferir mucho del promedio nacional. (Por ejemplo, en 2010 Austin Texas tuvo una tasa de apreciación anual promedio de 8.92 % durante 20 años (5.1 % anualizado). Las tasas locales y nacionales pueden incluso moverse en direcciones opuestas, con una tasa local que sube mientras que la tasa nacional baja, o viceversa.
5. Una vez que calculamos una tasa de apreciación histórica promedio, incluso ignorando las fallas que se necesitaron para encontrarla, puede tener poca semejanza con los próximos años.   Eso se debe a que las tasas de bienes raíces a corto plazo fluctúan enormemente. Podríamos llegar a una tasa de apreciación a largo plazo del 4,3 %, pero el próximo año los precios podrían subir un 14 % (como en 1979) o bajar un 15 % (como en 2009).

Con todas esas advertencias, ¡podrías sentirte tentado a rendirte!   Pero creo que es mejor tener una idea de lo que sucedió en el pasado, incluso si sabemos que podría no ser exacto para nuestra área en el futuro cercano. Así que con eso en mente, manos a la obra.

Teoría

Cuando lo piensas, parece que las tasas de apreciación a largo plazo tendrían que estar bastante cerca de la tasa general de inflación.   Porque si la apreciación fuera mucho más alta que la inflación, no pasaría mucho tiempo antes de que nadie pudiera permitirse comprar una casa. Si los trabajadores ganan un 3% más cada año en promedio, pero el precio de las casas sube un 6% anual, muy pronto las casas se vuelven inasequibles. Lo tendré en cuenta a medida que analicemos los datos de apreciación a continuación.

Datos del censo de EE. UU.

El precio de las viviendas nuevas aumentó un 5,4%

 anual desde 1963 hasta 2008, en promedio. ( 

Censo de EE. UU. , PDF) Las casas 

nuevas no son el mejor criterio: realmente preferiríamos ver las ventas de las casas 

existentes . Pero si las casas nuevas son todo lo que nos da el censo de EE. UU., entonces eso es todo lo que tenemos que hacer.

Primero, tomemos en cuenta el hecho de que el tamaño promedio de una casa nueva se disparó de 983 pies cuadrados a 2349 pies cuadrados entre 1950 y 2004, o aproximadamente un 1,6 % por año en promedio. ( NPR )   Así que una gran parte del aumento no es la inflación, es que las casas más grandes cuestan más dinero. Una vez que lo tomamos en cuenta, el precio de las casas nuevas por pie cuadrado aumentó solo un 4,2 % anual entre 1963 y 2008.

Y ahora comparemos esa tasa con la tasa general de inflación, que fue del 4,4% para el mismo período. (CPI, BLS )   Como se predijo anteriormente, la tasa de inflación inmobiliaria y la tasa general de inflación son casi idénticas.

Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios

El precio de las viviendas existentes aumentó un 5,4%

 anual de 1968 a 2009, en promedio. (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, pág. 1 , pág. 2 )  Tenga en cuenta que esta es la misma cifra que las casas 

nuevas de la Oficina del Censo para un período similar. Una vez que ajustamos el hecho de que las casas crecen con el tiempo, la tasa anual es del 3,7 % . La tasa general de inflación durante este tiempo fue del 4,5% . Así que aquí nuevamente, las casas no se apreciaron más rápido que la inflación.

Índice de Case-Schiller

El precio de las viviendas existentes aumentó un 3,4%

 anual de 1987 a 2009, en promedio. ( 

Wikipedia )  No ajustamos las casas cada vez más grandes, porque el índice Case-Schiller rastrea las ventas repetidas de las 

mismas casas. (Es posible que crezcan un poco con la remodelación, pero muy pocos crecerán, y en una cantidad tan pequeña, que podemos ignorarlo con seguridad). La tasa general de inflación durante este tiempo fue del 2,9% .. De nuevo, la tasa de apreciación de las viviendas fue muy similar a la tasa de inflación general.

Conclusión

Considero que la idea citada a menudo de que las casas generalmente se aprecian más rápido que la inflación es un montón de BS   Claro, la apreciación local puede ser mayor, especialmente a corto plazo , pero la apreciación promedio para todo el país a largo plazo es muy muy ligado a la tasa general de inflación, como muestran fácilmente las cifras de las tres fuentes diferentes anteriores. Este tendría que ser el caso, porque si las casas se encarecieran más rápido de lo que aumentan las ganancias, muy pronto nadie podría permitirse comprar una casa.

Por supuesto, podrías tener suerte.   Una vez disfruté de una tasa de apreciación promedio del 16 % cada año durante cinco años en Austin, Texas, y a partir de 2010, Austin en realidad promedió una apreciación anual del 8,9 % durante 20 años (5,1 % anualizado). Pero de la misma manera, las casas pueden depreciarse mientras la inflación general aumenta, como sucedió en todo Estados Unidos a fines de la década de 2000.

Por lo tanto, cuando utilice una calculadora de alquiler frente a compra , le sugiero encarecidamente que establezca la tasa de apreciación para que sea la misma que la tasa de inflación.