Seguro Hipotecario Privado (PMI)

¿Qué es PMI? Y cómo cancelar PMI.

Cuando su pago inicial es inferior al 20%, por lo general tiene que pagar el Seguro Hipotecario (PMI).   Esto protege al prestamista en caso de que usted no haga los pagos de su casa, recupere su casa y tenga que venderla por menos del monto restante del préstamo.

Entonces el banco se protege y tú pagas por su protección.   ¿Tú qué sacas de esto? ¡Lo que hay para usted es que puede comprar una casa por menos del 20% de enganche! En tiempos pasados, los bancos no le daban un préstamo bajo ninguna circunstancia a menos que hiciera un pago inicial grande porque pensaban que era demasiado arriesgado. Pero ahora, gracias a PMI, los bancos aceptarán préstamos con pagos iniciales muy bajos. Eso hace que sea mucho más fácil para usted entrar en una casa.

Los préstamos FHA son una especie de seguro hipotecario.   Usted paga tarifas a la FHA a cambio de que garanticen su préstamo al banco, por lo que el banco le permitirá poner menos del 20% de pago inicial. No es un seguro hipotecario privado , ya que la FHA es el gobierno, no una compañía de seguros privada, pero funciona igual que el PMI. En el resto de esta página, puedo usar "PMI" para referirme incluso a las tarifas cobradas por la FHA, para simplificar.

Ahora que sabe qué es el programa FHA, necesita saber que a partir de 2013, las tarifas de la FHA se dispararon.   Comparemos las tarifas de los préstamos de la FHA con el PMI de los préstamos convencionales.

Estos cambios se realizaron parcialmente para comenzar a sacar al gobierno del negocio de seguros hipotecarios y trasladar una mayor parte de ese negocio al sector privado. (Hasta aquí la supuesta agenda socialista de Obama). De todos modos, si califica para un préstamo convencional, tómelo, ya que los préstamos de la FHA ahora tienen un precio mucho más alto.

No hay PMI en los préstamos VA (veteranos), lo cual es una buena ventaja si califica para uno de estos.

Usted no compra para PMI.   Si su prestamista lo requiere, lo elegirá y lo agregará automáticamente. La tasa depende principalmente del monto del préstamo, el pago inicial (pagos iniciales más grandes significan menos PMI), el plazo del préstamo y su puntaje de crédito. El PMI de préstamos convencionales se basa en el lo originalun valor (por lo que la prima del PMI no cambia durante la vigencia del préstamo) ( Bankrate ) , mientras que las tarifas de los préstamos de la FHA se basan en el saldo pendiente. ( FHA )

La prima del PMI se paga mensualmente como parte del pago de su hipoteca.   Mi Calculadora PMI le dará una buena estimación, aunque no es exacta, ya que las diferentes aseguradoras cobran tarifas diferentes.

Una forma aproximada de estimar el costo mensual del PMI para préstamos convencionales a 30 años es dividir el monto del préstamo por 900, 1300, 1900 o 3200 para préstamos con pagos iniciales del 3 %, 5 %, 10 % o 15 %, respectivamente. Por ejemplo, supongamos que compra una casa de $200,000 y paga un 5% de pago inicial. Su pago inicial es de $10,000 y la hipoteca es de $190,000. Divida la hipoteca de $190,000 por 1500 y obtendrá su costo mensual de PMI, $127. El PMI no cambia a medida que cambia el saldo pendiente.

Cancelación de PMI

El PMI generalmente se cancela automáticamente después de un período de tiempo.   Eso es bueno para usted, porque el PMI es caro, y una vez que haya comprado su casa, el PMI no hace nada por usted. Pero para los préstamos de la FHA realizados después del 3 de junio de 2013, donde su pago inicial es inferior al 10 %, el PMI nunca se cancela. La única forma de deshacerse del PMI en dichos préstamos es refinanciar el préstamo como un préstamo convencional.

Esta tabla muestra cómo se cancela el PMI según el tipo de préstamo.

Cómo se cancela el PMI por tipo de préstamo
Tipo de préstamo	Cómo se cancela el PMI
Préstamo convencional firmado a partir del 29 de julio de 1999,  sin pagos atrasados ​​en los últimos 12 meses	Automáticamente una vez que el capital pagado alcance el 22 %,  o a pedido del prestatario una vez que el capital total alcance al menos el 20 %
Préstamo convencional firmado a partir del 29 de julio de 1999,  cualquier pago atrasado en los últimos 12 meses	Automáticamente a los 15 años, para préstamos a 30 años
Préstamo convencional firmado antes del 29 de julio de 1999	El prestatario debe solicitar la cancelación
Préstamo FHA, el pago inicial es del 10% o más	Automáticamente después de 11 años (lo mismo para préstamos de 15 y 30 años)
Préstamo FHA, el pago inicial es inferior al 10%	No se puede cancelar. Debe refinanciar como un préstamo convencional para deshacerse de él.

(Fuente de FHA: HUD )

Para la cancelación automática del PMI en préstamos convencionales, esto es lo que tardará en alcanzar el 22 % de capital, dependiendo de la duración del préstamo y la tasa de interés, ignorando cualquier posible apreciación:

A partir de esta tabla, podría pensar: "Espera un minuto: con un préstamo a 30 años, debería ser dueño de aproximadamente la mitad de mi casa después de aproximadamente 15 años, pero con una tasa de interés del 10 % y un pago inicial del 5 %, está diciendo que ¡¿Solo posees el 22%?! ¿Qué da?"

La respuesta es que debido a cómo funcionan los intereses hipotecarios , la mayoría de sus pagos en los primeros años se destinan a intereses, no a pagar su préstamo.   En un préstamo a 30 años de $100k al 7%, el pago es de $665/mes, pero cuando haces el primer pago, la friolera de $583 se destina a intereses y solo $82 se destinan a ser propietario de la casa. En los préstamos a 15 años, un porcentaje mucho mayor se destina a la propia vivienda. Hay más sobre esto en mis páginas sobre préstamos a 15 años frente a 30 años y  pago anticipado de un préstamo .

Pero volvamos al PMI y cancelémoslo.  No tienes que esperar a la cancelación automática al 22%. Puede escribir a la compañía de seguros y pedirles que cancelen su cobertura de PMI tan pronto como alcance el 20% de capital. Y ese es el capital total, no solo el capital pagado: si el valor de su casa ha aumentado, de repente usted posee mucho más y puede cancelar su PMI incluso antes. Por ejemplo, supongamos que usted pone $5,000 de pago inicial en una casa de $100,000 y en un par de años el valor se dispara a $119,000 porque es un mercado inmobiliario muy activo. Usted es dueño de los $5000 que puso en la casa, más los $19,000 que aumentó, para un total de $24,000. (Usted también es dueño del capital que generó al hacer los pagos de la hipoteca, pero debido a cómo funciona el interés de la hipoteca, la mayoría de sus pagos durante los primeros años se destinan al interés y no al capital, por lo que ignoraremos el capital pagado en nuestro ejemplo). Entonces los $24,000 que posee divididos por el valor de $119,000 de la vivienda significa que posee más del 20% de su vivienda. Así que ya no necesita PMI. Pero para cancelar el PMI, deberá convencer al prestamista de que su casa realmente vale $119,000 ahora, por lo que tendrá que pagar una tasación que podría costar alrededor de $400. Tendrá que sopesar el costo de la tasación con la cantidad.