Renegociar los términos cuando las reparaciones son necesarias

Cuando la inspección revela problemas físicos significativos en la casa y su contrato no requiere que el vendedor los resuelva, puede pedirle al vendedor que baje el precio de la casa o que pague una parte o la totalidad del costo de las reparaciones . Si no lo hacen, es posible que desee intentar agregar el costo de las reparaciones a la hipoteca para poder financiar las reparaciones en lugar de pagarlas por adelantado. Cubriremos todas esas cosas en esta página.

Pero primero, deberá tener una idea de cuánto costará solucionar los problemas. Llame a un contratista local y obtenga una cotización de cuánto costarán las reparaciones. No tiene que obtener múltiples ofertas competitivas porque no está buscando el mejor precio en este momento, solo está tratando de tener una idea aproximada de cuánto costarán las reparaciones.

Pedir una rebaja en el precio

La concesión obvia a pedir cuando se requieren reparaciones es que el vendedor baje el precio de la casa. Sin embargo, no necesariamente tiene que pedir el monto total de las reparaciones. Si el precio de venta es de $200 000 y las reparaciones costarán $10 000, puede pedir solo $5 000 de descuento sobre el precio de venta. Esto se debe a que el vendedor puede darse cuenta de que cualquier problema significativo con la casa es obvio para los compradores potenciales incluso antes de que inspeccionen la casa, y que el precio se calcula teniendo en cuenta esos defectos. Aunque en ese caso te preguntarás por qué pedirías 

algodel precio de compra? La respuesta es que por lo general no puede doler. Por lo general, lo peor que puede pasar es que el comprador diga que no, en cuyo caso puede intentar negociar una concesión más pequeña o simplemente comprar la casa por el precio original solicitado. En teoría, el vendedor podría sentirse ofendido por una reducción solicitada en el precio e intentar retractarse del trato, pero eso es raro, y siempre que tenga un contrato, el vendedor está obligado a vender.

Pedirle al vendedor que pague los costos de cierre

Una alternativa a pedir una reducción de precio es pedirle al vendedor que pague una parte o la totalidad de sus costos de cierre. ¿Cuál es la diferencia entre que el vendedor pague $3000 de sus costos de cierre y reduzca el precio de compra en $3000? Nada, de verdad, al menos nada significativo. Entonces, ¿por qué pediría esto en lugar de pedir una reducción en el precio? La respuesta es que un vendedor puede estar psicológicamente apegado a su precio de venta y no querrá cambiarlo, mientras que podría ser más fácil para él hacer concesiones en otra área.

Tenga en cuenta que su banco podría limitar la cantidad de costos de cierre que el vendedor puede pagar. Por ejemplo, actualmente estoy trabajando en la compra de una casa en la que mi banco limita la contribución del vendedor a los costos de cierre al 3 % del precio de compra de la casa. No tengo idea de por qué imponen este límite; No obtuve una buena explicación al respecto cuando pregunté.

Pedirle al vendedor que pague las reparaciones

En lugar de pedir un descuento, simplemente puede pedirle al vendedor que pague las reparaciones. Esto puede tomar la forma de hacer el trabajo antes de comprar la casa, o hacer que el vendedor deposite el dinero de la reparación en un depósito en garantía para que pueda pagar el trabajo después de que se lleve a cabo la venta. Si el trabajo se está realizando 

antes de que se realice la compra y las reparaciones llevarán un tiempo, asegúrese de modificar el contrato para tener en cuenta una fecha de cierre posterior si es necesario.

Transferir el costo de reparación a la hipoteca

Si el vendedor no paga las reparaciones, probablemente querrá que se agreguen los costos de reparación a la hipoteca para que no tenga que pagar el dinero por adelantado. Por ejemplo, supongamos que va a obtener un préstamo de $180,000 y la casa necesita $10,000 en reparaciones. Si su banco lo permite, obtendrá un préstamo de $ 190k y usará los $ 10k adicionales que le prestó el banco para pagar las reparaciones. Algunos bancos no harán esto, pero si no, todavía tienes otra opción...

Rellene el precio de venta para tener en cuenta los costos de reparación

Digamos que el vendedor no pagará las reparaciones y su banco tampoco le permitirá financiar el costo. El precio de venta es de $200 000 y usted iba a hacer un pago inicial del 10 % ($20 000) y obtener un préstamo de $180 000 por el resto. El costo de las reparaciones es de $10k. Lo que haces es 

aumentar el precio de la casa en $10k y hacer que el vendedor pague las reparaciones. Al vendedor no debería importarle porque no está gastando dinero extra: usted le está pagando los $10,000 a través del aumento del precio de venta, y luego ellos pagan esos $10,000 para las reparaciones. Pero hacerlo de esta manera le permite agregar el costo de las reparaciones a la hipoteca. Veamos un ejemplo en acción:

Dar al vendedor algunas opciones diferentes

Si le va a pedir al vendedor que cambie los términos, déle dos o tres opciones diferentes. Si les da solo una opción, verán su decisión entre aceptar una concesión o rechazarla. Pero si les da algunas opciones diferentes, es de esperar que vean su decisión como 

una concesión que aceptarán. Esto no funcionará todas las veces, pero es un viejo y útil truco de ventas: haga que la otra parte elija entre varias opciones que lo beneficien a usted, en lugar de elegir entre aceptar su oferta o rechazarla.

Veamos un ejemplo. Digamos que el vendedor pide $200k por la casa y necesitará $10k en reparaciones. Aquí hay tres opciones diferentes que podría presentar al vendedor:

Siempre que el vendedor elija cualquiera de estas opciones, usted gana: obtuvo una concesión del vendedor.

Notará que A es la mejor oferta para usted y C es la peor. ¿Por qué no los configurarías a todos para que fueran iguales? Porque si hicieras eso, el vendedor podría ser indiferente a todos ellos. Pero si elige una opción mejor que las demás, entonces el vendedor puede enfocarse en esa como la mejor oferta para él / ella. Puede ver fácilmente a un vendedor gravitando hacia B o C porque es la concesión más pequeña. Pero recuerde, si el vendedor elige alguno de ellos, entonces usted gana al obtener una concesión. Solo pierde si el vendedor los rechaza todos. Es por eso que desea que el vendedor se concentre en qué concesión hará en lugar de si hará una concesión.

Una vez que usted y el vendedor hayan acordado los términos nuevos, estará listo para solicitar la tasación .