La relación de endeudamiento

El banco quiere estar seguro de que usted puede pagar antes de que le den un préstamo.  

Una forma en que consideran su capacidad de pago es asegurándose de que su deuda total no exceda un cierto porcentaje de sus ingresos. Este porcentaje se denomina índice de endeudamiento.   Si su índice de endeudamiento es demasiado alto, no hay préstamo para usted. En el caso más generoso, un banco le permitirá tener un índice de endeudamiento del 42%, pero es posible que requiera un índice más bajo para su caso particular. El gráfico circular de la derecha lo muestra en forma gráfica, si su banco limita su índice de endeudamiento al 38%.

Para calcular el índice de endeudamiento, simplemente divida su deuda por sus ingresos.   Por ejemplo, $1000 de deuda mensual divididos por $3000 de ingresos mensuales es un índice de deuda del 33,3 %. Su deuda incluye los pagos mínimos existentes de la tarjeta de crédito y los pagos del préstamo, así como el pago de la hipoteca que tendría si obtiene el préstamo, incluidos los impuestos, el seguro y cualquier prima de seguro hipotecario.

Digamos que usted gana $3500/mes y su banco le permite un índice de endeudamiento de hasta el 38%.   Eso significa que su deuda mensual puede llegar a $3500 x 38% = $1330. Si actualmente no tiene deudas, entonces $1330/mes. es suficiente para comprar una casa modesta. Pero si ya tiene alguna deuda, no queda mucho espacio para el pago de la hipoteca, ¿verdad?

Veamos algunos ejemplos para que pueda ver cómo el tener deudas lo frena.   En el primer ejemplo, usted gana $3500 al mes y no tiene ninguna deuda existente. El pago de su hipoteca sería de $ 1300 / mes, por lo que su índice de deuda sería de $ 1300 � $ 3500 = 37.1 %, por lo que si su banco permite un índice de deuda de no más del 38 %, simplemente entrará.

Ahora veamos un caso en el que usted tiene alguna deuda, ya que la mayoría de la gente la tiene.   En este ejemplo, tiene $ 4000 en ingresos mensuales y $ 1000 en deuda mensual. Usted pensaría que la cantidad que podría pedir

prestada sería la misma, ya que todavía tiene $3000/mes. disponible para su hipoteca después de sus obligaciones de deuda existentes. Pero desafortunadamente no funciona de esa manera. Nuestra deuda total sería los $1000 existentes + $1300 de la hipoteca, o $2300. Eso hace que su índice de endeudamiento sea de $2300 × $4000 = 57,5 ​​%. De ninguna manera obtendrá un préstamo con un índice de deuda tan alto.

Veamos eso de nuevo porque es importante.   Con un límite bancario del 38% para el ratio de endeudamiento:

• $3000/mes ingresos y sin deudas: los pagos de su hipoteca pueden ser tan altos como $ 1140 / mes.
• $4000/mes ingresos y $ 1000 / mes. deuda: los pagos de su hipoteca pueden ser de solo $ 520 / mes.

En ambos casos, tiene $3000 en ingresos libres después de pagar sus deudas existentes, pero en un caso puede pedir prestado solo la mitad que en el otro.  ¿Es justo? En realidad no, pero no hay nada que puedas hacer con respecto a la forma en que operan los bancos. Lo que puede hacer es reducir su deuda tanto como sea posible. Por supuesto, cuanto más pague su deuda, menos tendrá disponible para el pago inicial. Entonces, ¿deberías o no deberías? Consideremos esa pregunta...

¿Debo usar mi efectivo para pagar mi deuda o guardar el efectivo para mi pago inicial?

      Esta no siempre es una pregunta fácil de responder, ya que la respuesta depende de muchas variables. Pero intentaremos proporcionar algunas pautas generales. Sin embargo, será útil calcular su índice de deuda primero.

• Si su índice de endeudamiento es superior al 42%, no tiene otra opción.   Ningún banco le dará un préstamo cuando su índice de deuda ya es tan alto. Primero debe pagar su deuda. (La mayoría de los bancos tenían un límite superior estricto del 42 % y, a partir de 2014, quedó consagrado en la ley ).
  
• Si su índice de endeudamiento actual es superior al 20%, tiene pocas opciones: con un índice de endeudamiento tan alto, su poder de endeudamiento se ve severamente limitado. Pague su deuda por debajo de un índice de deuda del 20%. Los bancos consideran que 16-19% es un índice de endeudamiento moderado.
  
• Si su índice de endeudamiento es inferior al 20 % y pagar su deuda significaría que no puede hacer un pago inicial del 20 %, quédese con el efectivo y haga el pago inicial del 20 %.   Poner un 20% de enganche puede brindarle una mejor tasa de interés, hacer que sea más fácil calificar para el préstamo, hace que el pago de la hipoteca sea menor y significa que no tiene que pagar un seguro hipotecario privado .
  
• Si no va a comprar durante al menos unos meses, y parte de su deuda tiene un interés alto (más del 10 % de interés, como las tarjetas de crédito), y pagar su deuda no le impedirá poner 20 % de descuento en la casa, luego pague al menos parte de su deuda de alto interés.   Pague al menos 2-3 veces el pago mínimo cada mes, o más.
  
• No se preocupe por pagar su deuda si su índice de deuda es del 6% o menos.   Los bancos no limitan su pago mensual solo con el índice de deuda, lo limitan también con el índice de vivienda , que es un porcentaje de sus ingresos, independientemente de la cantidad de deuda que tenga. Cuando tiene muchas deudas, el índice de endeudamiento es el factor limitante de cuánto puede pedir prestado, pero cuando tiene poca o ninguna deuda, el factor limitante es el índice de vivienda. Si su índice de endeudamiento es del 6% o menos, es probable que pagar su deuda no le permita obtener un préstamo más grande, así que no se preocupe por pagarlo.
  
• Si no caes en ninguna de las categorías anteriores, entonces probablemente no haga mucha diferencia en lo que hagas.   Una opción puede ser un poco mejor que la otra, pero la diferencia probablemente no sea tan grande, y tomará algo de esfuerzo descubrirla. En ese momento, no me preocuparía por eso, pero si desea seguir adelante, su oficial de préstamos puede asesorarlo.

Obtener el mayor pago posible

     Como vimos, el límite superior para el índice de endeudamiento es de 36 a 42%, dependiendo de cuán generoso sea el banco. Entonces, ¿cómo llegas al extremo superior de ese rango? A menudo, puede obtener un índice de deuda más alto cuando invierte más dinero en la casa y cuando su crédito es bueno. Cuanto mayor sea el pago inicial y la puntuación de crédito, mayor será el índice de endeudamiento que permitirá el banco. Puede calcular entre 36 y 40 % por menos del 20 % de pago inicial y entre 36 y 42 % por 20 % o más de pago inicial. Todavía es un rango amplio porque lo que permite el banco también depende de tu puntaje crediticio.

Imagenes de endeudamiento