Introducción a la calculadora de alquiler vs. compra

Casi siempre es mejor comprar una casa que alquilarla.   Solo cuando se aplica al menos uno de los siguientes es probablemente mejor alquilar:

• Su alquiler es más bajo que el promedio , y espera que se mantenga así.
• Planeas mudarte en unos años.
• Estás en un mercado inmobiliario súper caro (como San Francisco u Honolulu). De lo contrario, Trulia dice que ahora comprar es mejor que alquilar en 98 de las 100 áreas metropolitanas más grandes de EE. UU.
• Puede obtener rendimientos superiores a la media de cualquier cosa en la que esté invirtiendo su dinero.
• La casa que compraría es mucho más grande que la que alquilaría.

La situación de cada persona es diferente, y para eso está esta calculadora: te dará una respuesta para tu situación específica.

Esta es una regla general muy útil que se me ocurrió: Simplemente multiplique su renta mensual por 240. Si puede comprar una casa por menos de eso, entonces comprar es generalmente mejor a largo plazo.

"Cuando vi [esta calculadora], me puse celoso de inmediato... El autor ciertamente tiene razón: su calculadora es mucho más compleja y precisa que cualquier otra que haya visto. Recomiendo encarecidamente que la use". -- El dólar legal

"La calculadora de Michael Bluejay de la que hablé en mi artículo anterior le indicará cuál es la mejor para su situación particular. Personalmente, considero que es una buena calculadora y le insto a que la pruebe, si no lo ha hecho". -- Joel D. Ramphoi de The Botswana Gazette y Market Risk Manager en Stanbic Bank Botswana

"Es el cálculo mejor y más personalizable que he visto sobre el tema". -- Lector de Digg.com

"Probablemente la mejor y más completa calculadora de alquiler vs. compra que he visto". -- TheAmateurFinancier.com

"Si está tratando de decidir si quiere alquilar o comprar, la calculadora [de Bluejay] puede ser la mejor herramienta que he encontrado para eso". -- Martha O'Hayer , agente inmobiliaria de Frank Howard Allen Realtors

Esta calculadora se usa en la clase IT1020 en Central New Mexico Community College impartida por Denise Weaver Ross.

Hay muchas calculadoras de alquiler versus compra en la red, pero la mayoría de ellas me parecieron confusas, difíciles de usar o lamentablemente incompletas. Así que me propuse hacer la mejor calculadora de alquiler versus compra, que sería fácil de entender, fácil de usar, tendría cada campo definido explícitamente y proporcionaría tanto un resumen realmente útil como datos detallados año por año. . He aquí por qué creo que esta calculadora es mejor que el resto:

• Incluye valores de muestra para que pueda ver una comparación de inmediato
• Calcula automáticamente las tarifas de PMI/FHA, los costos de cierre, los impuestos y seguros, y el mantenimiento en función del precio de compra
• Recalcula automáticamente cuando cambia cualquier valor
• Todas las entradas y resultados se muestran en la misma página
• Te muestra los resultados año por año (no solo al final del plazo de la hipoteca)
• Opcionalmente, muestra los resultados de 40 años completos en el futuro.
• Muestra el valor de cada una de las 19 variables diferentes, para todos y cada uno de los años
• Ayuda integrada para cada campo de entrada

No hay otra calculadora en la red que haga todo esto.

Estoy ofreciendo un premio en efectivo de $ 100 a cualquiera que encuentre un error de cálculo de más de $ 1000 en el Resumen de resultados utilizando los valores predeterminados (excluyendo: errores de redondeo/diferencias, una forma alternativa de estimar alguna cifra que necesariamente debe estimarse en lugar de de lo calculado exactamente, y resultados fiscales diferentes basados ​​en cambios en el código fiscal, ya que siempre está cambiando).)

Recuerde, cualquier calculadora es tan buena como las suposiciones. Si ingresa datos incorrectos, obtendrá datos incorrectos. Uno de los factores más importantes para determinar si es mejor comprar o alquilar es la tasa de apreciación: un pequeño cambio en la tasa de apreciación significa una gran diferencia en el resultado final. Desafortunadamente, usted (y yo) no podemos predecir las tasas de apreciación futuras, por lo que la respuesta que obtenemos de cualquier calculadora no viene con ningún grado de certeza sobre lo que realmente sucederá. Aún así, vale la pena saber si comprar se ve mucho mejor o mucho peor que alquilar, dadas las suposiciones razonables.

¡Mega tabla de datos! (resultados detallados de Rent vs. Buy)

En los años de fila rosa es mejor alquilar. En los años verdes, comprar es mejor.
 Las columnas de color gris claro son las cifras de ese año.    Las columnas de color gris oscuro son totales acumulados.
Todos los campos se explican en detalle debajo de la tabla.

Explicación y Discusión

Por lo general, es mejor comprar que alquilar, pero no en todos los casos y, por lo general, no de inmediato.  Por lo general, se necesitan al menos algunos años para que la compra se convierta en una mejor oferta que el alquiler. Esto se debe a que hay algunos costos iniciales importantes al comprar, y sus pagos mensuales por la compra son generalmente más altos. Sin embargo, esos pagos están acumulando capital en su hogar: está "manteniendo" parte de lo que está pagando. Además, mientras realiza sus pagos, el valor de su casa generalmente aumenta. Después de una cantidad de años, el valor líquido que pagó en su casa más la apreciación generalmente superará el dinero adicional que tuvo que pagar para ingresar a la casa. Eso es lo que te dice esta calculadora.

Cualquier calculadora es tan buena como las suposiciones.   Probablemente la mayor suposición en esta calculadora es la tasa de apreciación. Si su casa se aprecia más rápido que el valor que figura en la calculadora, la compra será mucho mejor de lo que muestra la calculadora. Si su apreciación es menor que lo que ingresa, comprar no será tan bueno como dicen los resultados, e incluso podría ser peor que alquilar. Otra suposición es que si alquilara, cada año invertiría el dinero que ahorra al alquilar. Si en realidad no hace esto, o si su tasa de rendimiento es diferente a la que alimenta a la calculadora, los resultados no serán precisos.

Recuerde también que "mejor" y "peor" son términos subjetivos.   Si cuesta $25,000 más durante 30 años comprar una casa en lugar de alquilarla, aún podría considerar comprar una oferta "mejor" porque vale la pena la pequeña diferencia en el costo (menos de $1000 al año) por el orgullo y la comodidad de ser dueño de su propia casa. La calculadora simplemente informa resultados basados ​​en algunas suposiciones; no te dice lo que debes hacer. Solo tú puedes tomar esa decisión.

Hay ayuda integrada para la mayoría de los elementos de la calculadora.   Simplemente señale cualquier nombre de campo y aparecerá un pequeño cuadro para explicarlo con más detalle. A continuación, cubriré solo las cosas que no están incluidas en la ayuda, o que vale la pena repetir.

Dado que algunos lectores se han quejado de que no hay un campo para el seguro de inquilino, señalaré aquí lo que pensé que sería obvio:   si tiene (o comprará) un seguro de inquilino, simplemente agregue la cantidad a su alquiler e ingréselo como su alquiler total. Simple.

La parte más importante de la calculadora es la sección azul "Resultados".   Esto le dice si comprar o alquilar es la mejor oferta. Los resultados son después de cierto año. El default es el mismo número de años que la hipoteca. Pero puede indicarle a la calculadora que le brinde resultados durante un período de tiempo más largo, cambiando el cuadro "Mostrar resultados después del año n.°". Por ejemplo, si obtiene un préstamo a 30 años, podría indicarle a la calculadora que compare la compra con el alquiler después del año 40.

De todos modos, tomemos los resultados en la tabla de resumen de resultados línea por línea.

Efectivo gastado. Esto es lo que le costó comprar su casa o alquilarla. Como estamos comparando cuánto pagó en cada caso, cuanto menor sea el número, mejor. (Un número más bajo significa que gastó menos). Para comprar, el Efectivo gastado incluye su pago inicial, sus pagos mensuales, 

PMI, impuestos, seguros, mantenimiento y cualquier otro gasto como cuotas de condominio/asociación o servicios adicionales que paga porque su casa es más grande que su apartamento. En alquiler, incluye solo el alquiler. Casi siempre pagará más para comprar una casa que para alquilarla. Lo que hace que la compra sea una mejor oferta es que crea valor en su casa.

Valor de la vivienda.   Esto es lo que vale tu casa. Esta es su inversión, por lo que la restamos del Efectivo Gastado para comprar su casa. Por ejemplo, es posible que tenga que gastar $700,000 durante 30 años para comprar su casa, pero después de 30 años, su casa podría valer $500,000. Dado que tiene un valor de $ 500k, realmente le costó solo $ 200k comprar su casa.

Saldo en préstamo.   Esta línea aparece solo si elige mostrar los resultados durante un año antes de que se cancele su préstamo. Si lo hace, entonces verá cuánto queda por pagar en su hipoteca, porque su crédito por el valor de la vivienda anterior se reduce por la cantidad restante en su préstamo.

Costos de cierre típicos del vendedor
Comisión de ventas	6% (3% pagado al agente del comprador, 3% pagado al agente del vendedor)
impuesto de transmisiones patrimoniales	0-2% del precio de venta (0.3% típico)Ver tarifas por estado (PDF)
Tarifa de procesamiento de liquidación	~$150
Seguro de título	~$500
Preparación de escrituras y transferencias	~$75
Mensajero para pagar la hipoteca	~ $ 10 a $ 50
Liberación registrada de la hipoteca  (si corresponde)	~$20 a $150
También pagará impuestos prorrateados sobre la propiedad al momento del cierre, pero en realidad no es un "costo de cierre", ya que de todos modos lo debería incluso si no vendió.

Costos de cierre a la venta.  Cuando vende su casa, generalmente tiene que pagar una comisión del 6% sobre la venta y algunos otros costos de cierre que estimamos en alrededor de otro 0.5% del precio de venta. Incluso si no planea vender, debe saber que su casa realmente vale alrededor de un 6,5 % menos de lo que vale en papel, para que podamos comparar su valor real con el costo del alquiler. Como con todo lo demás en la calculadora, puede cambiar la cifra del porcentaje de comisión si lo desea. La cifra de Costos de cierre se muestra en su propia línea en el Resumen de resultados, aunque en la Tabla de megadatos Está integrado en las cifras del valor de la vivienda (neto) (cuyos valores se han reducido para tener en cuenta los costos de cierre). Arriba hay una tabla de los costos de cierre comunes del vendedor. Vea más sobre los costos de cierre del vendedor en Piense en Glink .

Impuesto pagado en la venta.   La mayoría de los compradores de vivienda en realidad no pagarán ningún impuesto, ya que no venderán su casa o la casa no se apreció lo suficiente como para estar sujeta a impuestos; usted puede quedarse con los primeros $250,000 de ganancia libres a partir de 2009, y la calculadora asume que esta cantidad aumenta con la tasa de inflación de los gastos. Entonces, si no debe ningún impuesto sobre la venta, esta línea no aparecerá. Tenga en cuenta que puede indicarle a la calculadora que no calcule los impuestos para aquellos casos excepcionales en los que estaría sujeto, desmarcando la casilla "Ganancias de capital en venta".

Gasto Neto (antes de considerar inversiones). Esto le muestra el total de cuánto gastó para comprar o alquilar. Es todo lo que pagó menos el valor que construyó. Para comprar, son todos sus gastos, que se compensan con el valor líquido que tiene en su casa. Como arrendatario que no invirtió, no tiene capital. (Pero algunos inquilinos sí invierten, y eso es lo que cubren las líneas restantes). Dado que esta línea de gasto neto es el monto total gastado, gana el número más bajo. Una cifra más baja significa que gastó menos dinero.

Retorno de la inversión.  Dado que generalmente cuesta más comprar una casa que alquilarla mensualmente, al menos en los primeros años, algunas personas invierten el dinero que ahorran alquilando en lugar de comprar. Por ejemplo, pusieron ese dinero en fondos mutuos. De esa manera, también pueden construir una inversión, al igual que un propietario. Pero si bien esto mejora el valor del alquiler, por lo general no es suficiente para que alquilar sea mejor que comprar. Es decir, suele ser mejor comprar que alquilar. La calculadora te lo puede decir con seguridad. Tenga en cuenta que algunas personas prefieren ir con esta estrategia de "invertir la diferencia" incluso si es Es un trato peor porque no quieren quedar atados a una casa, o porque saben que no serán propietarios de la casa durante el tiempo suficiente para que sea rentable. Tenga en cuenta que obtiene el valor de invertir la diferencia solo si invierte religiosamente todos los ahorros que obtienes al alquilar en lugar de comprar. No estoy seguro de que la mayoría de las personas sean lo suficientemente disciplinadas para hacer esto, y si no invierte adecuadamente, no obtendrá el tipo de rendimiento que se indica en la calculadora. Esa es otra cosa buena de comprar una casa: es una especie de inversión forzada y automática.

     El retorno de la inversión que se muestra es solo eso: el retorno de la inversión. Es decir, no incluye el principal de la inversión en sí. Comparamos manzanas con manzanas para alquilar versus comprar porque en ambos lados consideramos solo el retorno generado. Hacemos esto en el lado del alquiler enumerando solo el retorno, y nunca contando el principal que pagamos. Hacemos esto en el lado de la compra calculando el principal que pagamos, pero luego restándolo nuevamente. Finalmente, tenga en cuenta que el valor de la inversión que se muestra en la calculadora es el monto neto después deimpuesto a las ganancias de capital estimado. Por supuesto, puede cambiar la tasa del impuesto sobre las ganancias de capital en la calculadora.  (Dicho sea de paso, para simplificar la calculadora se supone que todos los ahorros por alquilar en lugar de comprar se invierten a principios de año, aunque los ahorros en realidad ocurren durante todo el año. La diferencia es insignificante y no considero que esto sea un error con el fin de reclamar el premio "Encuentra un error en la calculadora").

Gasto neto (línea inferior). Esta es la comparación final entre comprar y alquilar. Es la cantidad total que está "fuera", considerando cuánto gastó menos cualquier valor que haya creado. Dado que esta es la cantidad neta que gastó, gana el número más bajo. Cualquiera que sea el lado más bajo, ese lado es el mejor trato.

Dado que el cálculo de alquiler versus compra a veces se malinterpreta, aquí hay más detalles.   Hay dos formas de calcular los números: comparando cuánto gastas en alquiler frente a comprar (que es la forma en que lo hago), o viendo cuánto construyes ( que no es la forma en que lo hago, pero la los resultados son los mismos).

Veamos cada forma, comparando los resultados del año 1 usando los valores predeterminados actuales.   (Los valores a continuación provienen del Año 1 en la Tabla de megadatos. En el futuro, podría actualizar los valores predeterminados y olvidar actualizar esta sección, pero aún debería ser fácil de seguir). Cualquiera que sea el método que usemos, la clave para hacer una comparación de manzanas con manzanas es asegurarse de que no estamos contando el capital de un lado pero no del otro. Hacemos esto en el lado de los alquileres al nunca considerar el capital en absoluto. Lo hacemos en el lado de Compras contando el principal (equidad) que pagamos, pero luego restándolo nuevamente. De todos modos, aquí están los dos métodos.

Método 1: cuánto estás fuera
	Comprar	Alquiler
Cantidad gastada	Retirar dinero	$ 28k	Renta pagada	$ 12k
Compensado por riqueza construida	Valor de la casa - préstamo pendiente	-1k	Retorno sobre inv.	-1k
Monto total de salida		$ 27k		$ 11k

En el lado de las Compras, parte de nuestro retiro de efectivo fue para el pago inicial y parte fue para la parte principal de los pagos de nuestro préstamo. Luego restamos ese capital en la línea "Compensación", por lo que no hay capital neto en el lado de Compra. Para el lado de Renting, simplemente nunca consideramos el capital en absoluto. Para nuestra Cantidad gastada, podríamos haber agregado el capital que invertimos, pero luego tendríamos que restarlo nuevamente, por lo que es más fácil simplemente no enumerarlo en primer lugar.

Ahora veamos el método para ver cuánto construimos. Esta vez incluiremos el principal en el lado de la Renta, porque cuando pensamos en lo que tenemos, tendemos a pensar en el principal. Pero en última instancia, no importa porque simplemente lo restamos nuevamente, porque no estamos contando el principal en el lado de la compra, por lo que también debemos ponerlo a cero en el lado de la renta.

Método 2: cuánto construiste
	Comprar	Alquiler
Activos	Valor de la casa - préstamo pendiente	$ 1k	Principal invertido	$ 16k
			Retorno sobre inv.	1k
Menos retiro de efectivo	Retirar dinero	-$28k	Renta pagada	-12k
			Principal invertido	-16k
Activos netos		-$27k		-$11k

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Explicación de los resultados de la tabla Mega Data

Esta tabla muestra resultados detallados para 19 variables separadas, año por año. Y en su mayor parte es innecesario. La mayoría de las personas pueden obtener lo que necesitan del cuadro de resumen azul "Resultados" en la calculadora. Pero para aquellos que quieren datos extra, todo está aquí. Voy a explicar acerca de esos datos ahora.

Primero, comprenda la diferencia entre el año actual y los valores totales .  Es decir, algunas de las celdas informan un valor solo para ese año , mientras que otras celdas informan un total para el año actual más todos los años anteriores. Por ejemplo, los "Pagos". columna es la cantidad de pagos que se han hecho para un año dado. Pero la columna "Valor pagado" muestra todo el capital pagado que se ha realizado hasta la fecha. Para que esta distinción sea más clara, las columnas que son totales hasta la fecha tienen encabezados sombreados en un gris más oscuro..

Años

Un par de cosas que le ofrece esta calculadora que otras no ofrecen son una lista completa de todas las variables para cada año, además de la capacidad de mirar 

hacia el futuro. Aquí siempre obtienes 40 años completos de datos.

Los años en los que alquilar es mejor que comprar se muestran en rosa. Los años en los que comprar es mejor que alquilar se muestran en verde. La comparación supone que el dinero que se ahorra cada año alquilando en lugar de comprar se invierte en otra parte. Si desea desactivar esa idea, simplemente configure la tasa de retorno de las inversiones en 0%.

Todas las cifras son al final del año indicado.

Detalles del préstamo (al comprar)

Interés

Este es el interés que pagas al banco cada año por el préstamo hipotecario. Tenga en cuenta que baja un poco cada año. Esto se debe a que solo paga intereses sobre la deuda pendiente, y su deuda se reduce a lo largo de los años a medida que realiza los pagos. Cada mes, una porción más pequeña de su pago se destina a intereses y una porción más alta se destina al capital, pagando su deuda. Aquí hay más información sobre 

cómo se calcula el interés de la hipoteca .

Balance de prestamo

El Saldo es la cantidad pendiente de su préstamo. El saldo inicial 

incluye los costos de cierre, si elige incluirlos en el préstamo. El saldo disminuye cada año a medida que realiza sus pagos mensuales. Observe que desciende muy lentamente al principio y luego muy rápidamente al final. Esa es la naturaleza del interés hipotecario. Consulte la página sobre 

intereses hipotecarios para comprender más.

Compra (retiro de efectivo)

Pago

Esta es la cantidad que le paga al banco cada año por su préstamo, 

sin incluir impuestos, seguros y PMI, que se enumeran en la tabla por separado. Por supuesto, está haciendo pagos mensuales, pero la tabla se resume por año para simplificar. Tenga en cuenta que su pago nunca cambia durante la vigencia del préstamo. Esta es una de las grandes ventajas de comprar una casa: 

aseguras tu pago mensual.Cuando alquila, su alquiler sube constantemente con la inflación. Pero cuando compras puedes asegurar tu pago. Esta ventaja rara vez se menciona por alguna razón, pero su poder no debe subestimarse. La cantidad que paga por impuestos, seguro y mantenimiento aumenta cada año con la inflación, pero la mayor parte, el pago mensual, permanece igual.

En el año 1, esta columna también incluye su pago inicial.

Tarifas PMI / FHA

Las tarifas de PMI y FHA son seguros hipotecarios que debe pagar cuando su pago inicial es inferior a cierta cantidad. Obtiene PMI en préstamos convencionales con un pago inicial de <20 % y tarifas de la FHA en préstamos de la FHA con un pago inicial de <22 %. Los valores en la calculadora son solo estimaciones, ya que la cantidad real se basa en factores que ni usted ni la calculadora conocen, pero debe ser lo suficientemente cercano para fines de estimación. Para obtener más información, consulte mi página especial sobre 

las tarifas de PMI y FHA .

Impuestos y Seguros

Cuando es propietario de una casa, debe pagar impuestos sobre la propiedad a su gobierno local y debe pagarle a una compañía de seguros una póliza que le reembolse en caso de que su casa se incendie. Su prestamista lo facilitará agregando estos montos a su pago hipotecario mensual y luego, una vez al año, su prestamista pagará sus impuestos y seguro por usted. Esto se llama 'fideicomiso', y no hay cargo por este servicio. Si lo prefieres, puedes pagar tus impuestos y seguros tú mismo, por separado. Si desea hacer eso, simplemente infórmele a su prestamista antes de que se firmen los documentos, porque esta decisión afecta la forma en que se redactan los documentos del préstamo.

La calculadora estima los impuestos y el seguro, pero puede ingresar su propio valor si lo desea y bloquearlo con el cuadro de bloqueo. A menos que especifique lo contrario, la calculadora utiliza la tasa promedio de EE. UU. del 1,38 % para los impuestos sobre la propiedad y del 0,5 % para el seguro de propiedad. (Vea una lista de tasas promedio de impuestos a la propiedad por estado ).

De cualquier manera, la calculadora aumenta esta cantidad cada año para tener en cuenta la inflación. Puede cambiar la tasa de inflación haciendo clic en la pestaña "Deluxe".

Mantenimiento y Otros Gastos

Aquí es donde contabilizamos los costos de mantenimiento, las cuotas de cualquier condominio/asociación de propietarios y cualquier monto adicional que esté gastando en servicios públicos en virtud de vivir en una casa más grande en lugar de un apartamento más pequeño.

Si la cantidad indicada para el mantenimiento parece excesiva, considere que cada 10 a 15 años probablemente necesitará un nuevo techo, una nueva pintura exterior y un nuevo aire acondicionado/calefacción, cada uno de los cuales costará varios miles de dólares. Puede evitar el costo de reemplazo del techo al obtener un techo de metal que durará más que usted (y que reducirá sus facturas de refrigeración). Puede evitar el costo de volver a pintar comprando una casa de ladrillos en lugar de madera (o colocando un revestimiento de aluminio o vinilo sobre la madera).

La calculadora estima el costo de mantenimiento anual, pero puede ingresar su propio valor y bloquearlo con la casilla de verificación.

La calculadora ajusta la cantidad de mantenimiento anual por inflación cada año".

Ahorro de Impuestos

Los compradores de viviendas de EE. UU. obtienen una deducción insignificante en sus impuestos federales por el interés hipotecario, el PMI y los impuestos sobre la propiedad que pagaron, si detallan, y solo si sus deducciones detalladas están por encima de cierta cantidad. Esto es realmente un 

regalo para los ricos disfrazados , ya que los ricos compran casas más grandes y pagan más intereses hipotecarios. Si nadie obtuviera una deducción de intereses hipotecarios, las tasas impositivas generales fácilmente podrían ser más bajas para todos. Y, por supuesto, las personas que deben alquilar porque no pueden permitirse comprar no reciben este folleto.

La columna Ahorro de impuestos está controlada por el botón Tomar deducciones de impuestos . Si sabe que no está recibiendo esta deducción (por ejemplo, no detalla las deducciones, o vive en un país que no ofrece esta deducción, o su deducción no está permitida porque sus ingresos son demasiado altos), desmarque la casilla Tomar Botón de deducciones fiscales .

Los ahorros fiscales se basan en el campo Tramo fiscal marginal . Esa es la tasa de interés más alta que paga en sus impuestos.

Al hacer clic en la pestaña Deluxe en la parte superior de la calculadora, se muestran más opciones para refinar el cálculo de impuestos. Uno de ellos es el campo Otras deducciones , donde puede ingresar la cantidad de otras deducciones que planea detallar, además de las deducciones de vivienda (interés hipotecario, PMI e impuestos sobre la propiedad). Tres ejemplos:

Deducciones	Deducciones extras realizadas por la compra
9000 Deducción estándar4000 Deducciones de vivienda4000 Otras Deducciones	$0.   La cantidad de deducciones que podemos tomar al comprar la casa no es mayor que la deducción estándar que ya se nos permitió tomar.
9000 Deducción estándar4000 Deducciones de vivienda6000 Otras Deducciones	$1000.   Al comprar la casa, nuestras deducciones totales ahora son de $10,000, que son $1000 más que la deducción estándar de $9000. Entonces, nuestro beneficio frente a la deducción estándar que podríamos haber tomado si no hubiéramos comprado la casa es de $1000.
9000 Deducción estándar4000 Deducciones de vivienda20,000 Otras Deducciones	$4000.   Incluso antes de comprar la casa, nuestras deducciones eran mayores que la deducción estándar. Al comprar la casa, obtenemos $ 4000 adicionales en deducciones de vivienda. Así que nuestro beneficio fiscal es $4000 adicionales en deducciones.

La calculadora asume que realmente puede tomar todas las 

otras deducciones que ingrese, que no están limitadas por alguna razón. El monto de Otras Deducciones aumenta cada año por inflación (a la tasa establecida para Inflación de Gastos).

Retirar dinero

Esta es la cantidad de dinero que gastó en su casa en un año determinado. Incluye los pagos de su hipoteca, PMI (si corresponde), impuestos, seguro y mantenimiento. En el año 1, también incluye el pago inicial y los costos iniciales de mantenimiento y cierre si no se incluyen en la hipoteca (lo que podría no ser obvio). Pero observe que el año 2 cuesta menos que el año 1. Eso se debe a que en el año 2 no hay pago inicial ni mantenimiento inicial. Luego, el costo comienza a aumentar en los años futuros con la inflación. Luego, cuando su hipoteca está pagada, el efectivo por año se desploma, ya que no hay más pagos de hipoteca.

Pero en la mayoría de los casos sucede algo más especial mucho antes: ¡el dinero que gasta para comprar cada año se convierte en menos que el costo de alquilar! Cuando esto sucede, resalto esas celdas en un verde más oscuro. Comprar se convierte en un mejor trato incluso antes de considerar todo el valor líquido que tiene en la vivienda. ¡ En realidad gastas menos en comprar que en alquilar! Esto en cuanto a la idea de alquilar e "invertir la diferencia" que favorece a algunas personas. Cuando comprar se vuelve más barato que alquilar, no hay diferencia para invertir.

Retiro de efectivo total

Este es el saldo actual de cuánto ha gastado en su casa hasta la fecha. Es la suma de la columna Cash Out de todos los años hasta ese momento. Puede comparar esto con la columna "Alquiler total" para ver el saldo actual del alquiler pagado. Pero esto no le dice si comprar o alquilar es una mejor oferta, porque eso no tiene en cuenta la equidad que ha acumulado en su casa. Eso se responde en la última columna, Rent vs. Buy. (Los valores negativos significan que alquilar es mejor, los valores positivos significan que comprar es mejor).

Valor de la casa

Capital pagado, apreciación y valor de la vivienda

Las tres columnas son saldos corrientes (es decir, el saldo hasta la fecha), no los montos solo para el año indicado. Tenga en cuenta que el monto del valor de la casa se reduce por los impuestos y costos de cierre que pagaría por la venta.

El capital es la parte de su casa que posee (vs. el monto pendiente de la hipoteca). Hay dos tipos de equidad. El primero es el capital pagado , que proviene de su pago inicial más la parte principal de todos los pagos del préstamo que realizó. Una vez que haya realizado todos los pagos de su préstamo, su valor líquido pagado será igual al precio de compra original de la vivienda.

El otro tipo de equidad es la Apreciación, que es la cantidad que aumenta el valor de su casa simplemente por estar allí. Su casa se vuelve más valiosa automáticamente a medida que pasa el tiempo, algo así como la inflación. Puede establecer la tasa de apreciación en la calculadora, pero el valor predeterminado de 3,5 % es probablemente el más preciso para el uso a largo plazo. (Muchas personas piensan que las casas se aprecian más rápido que la tasa general de inflación, pero no creo que eso sea cierto, como explico en mi artículo sobre la apreciación. Le sugiero enfáticamente que no establezca la tasa de apreciación más alta que la tasa de inflación). De todos modos, el punto de apreciación es que compensa la cantidad que le cuesta comprar su casa.Usted podría pensar: "¿De qué sirve la equidad? El dinero está encerrado en la casa. No puedo comer mi casa". Ah, pero la equidad 

síbeneficiarte Estos son solo dos ejemplos de cómo hacerlo. Primero, una vez que su casa esté pagada, su valor líquido le otorgará el derecho de dejar de hacer más pagos de la hipoteca. No más escribir un cheque al banco todos los meses. En segundo lugar, en cualquier momento después de cumplir 62 años, puede obtener una hipoteca inversa, que le permite cobrar el valor de su casa (ya sea como una suma global o una cantidad mensual), mientras aún vive en la casa. De hecho, mientras viva en la casa, ¡no tiene que devolver la hipoteca inversa! Eso dependerá de sus herederos, pero será fácil para ellos hacerlo, ya que solo puedenvender la casa para obtener el dinero.

El valor de la casa (neto) es el precio original, más la apreciación, menos cualquier impuesto sobre las ganancias de capital en la venta, menos los costos de cierre pagados en la venta. (Si cree que puede vender su casa a una tasa de comisión más baja o sin ninguna comisión, puede cambiar la tasa de "Comisión/Costos de cierre de la venta" en la calculadora).

En la mayoría de los casos, no pagará ningún impuesto siempre y cuando venda.   (Y nuevamente, puede desactivar el cálculo de impuestos desmarcando "Estimar el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta"). La mayoría de los compradores de viviendas no pagarán ningún impuesto, ya que no venderán su casa o la casa no se apreció lo suficiente. estar sujeto a impuestos: gran parte de la ganancia simplemente no está sujeta a impuestos. Los solteros obtienen los primeros $250,000 de ganancia gratis, y los casados ​​que presentan una declaración conjunta obtienen los primeros $500,000 de ganancia gratis. (cifras vigentes a 2015) La calculadora asume que estos montos aumentan con la tasa de inflación de los gastos.

Este tipo de inversión contrasta con invertir el dinero ahorrado por alquilar como inquilino, donde tendríasvender su inversión para sacar provecho de ella y, por lo tanto, tendría que pagar impuestos, y ninguna parte de ella estaría excluida. Cuando es dueño de una casa, puede disfrutar del valor de su inversión sin venderla, ya sea si continúa viviendo en ella después de haber pagado la hipoteca (momento en el cual no tiene más pagos de hipoteca) y, opcionalmente, obtiene una hipoteca inversa. en cualquier momento después de los 62 años, lo que le permite extraer valor en efectivo de su casa en una suma global o en pagos mensuales, y que no tendrá que devolver mientras viva en la casa. (Sus herederos pagan el préstamo de hipoteca inversa, pero es es fácil para ellos hacerlo, ya que simplemente venden la casa para obtener el dinero). Luego, incluso si vende su casa, es probable que no deba ningún impuesto, ya que una gran parte de cualquier ganancia en la venta es libre de impuestos, como se explicó anteriormente. Si compró una casa por $200 000 y la vendió por $440 000, habría obtenido una ganancia de $240 000, pero no paga impuestos sobre eso. Y si debe algún impuesto sobre una venta, será solo sobre la pequeña porción de la ganancia que está por encima del monto de exclusión, e incluso entonces, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo suele ser solo del 15%. ya que simplemente venden la casa para obtener el dinero). Luego, incluso si vende su casa, es probable que no deba impuestos, ya que una gran parte de cualquier ganancia en la venta está libre de impuestos, como se explicó anteriormente. Si compró una casa por $200 000 y la vendió por $440 000, habría obtenido una ganancia de $240 000, pero no paga impuestos sobre eso. Y si debe algún impuesto sobre una venta, será solo sobre la pequeña porción de la ganancia que está por encima del monto de exclusión, e incluso entonces, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo suele ser solo del 15%. ya que simplemente venden la casa para obtener el dinero). Luego, incluso si vende su casa, es probable que no deba impuestos, ya que una gran parte de cualquier ganancia en la venta está libre de impuestos, como se explicó anteriormente. Si compró una casa por $200 000 y la vendió por $440 000, habría obtenido una ganancia de $240 000, pero no paga impuestos sobre eso. Y si debe algún impuesto sobre una venta, será solo sobre la pequeña porción de la ganancia que está por encima del monto de exclusión, e incluso entonces, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo suele ser solo del 15%. ya que una gran parte de cualquier ganancia en la venta está libre de impuestos, como se explicó anteriormente. Si compró una casa por $200 000 y la vendió por $440 000, habría obtenido una ganancia de $240 000, pero no paga impuestos sobre eso. Y si debe algún impuesto sobre una venta, será solo sobre la pequeña porción de la ganancia que está por encima del monto de exclusión, e incluso entonces, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo suele ser solo del 15%. ya que una gran parte de cualquier ganancia en la venta está libre de impuestos, como se explicó anteriormente. Si compró una casa por $200 000 y la vendió por $440 000, habría obtenido una ganancia de $240 000, pero no paga impuestos sobre eso. Y si debe algún impuesto sobre una venta, será solo sobre la pequeña porción de la ganancia que está por encima del monto de exclusión, e incluso entonces, la tasa impositiva sobre las ganancias de capital a largo plazo suele ser solo del 15%.

Tenga en cuenta que si invirtió los costos de cierre en la hipoteca, entonces parte de la parte "principal" de los pagos de su hipoteca se destina a pagar esos costos de cierre y en realidad no genera ningún capital.   Por lo tanto el Patrimonio Pagado será un poco menor que el Pago Inicial + Pago - Intereses.

Alquiler

Renta, Renta Total

El alquiler se vuelve más caro cada año con la inflación, y la calculadora lo tiene en cuenta. Para cambiar la tasa de inflación predeterminada, haga clic en la pestaña Deluxe.

La columna Renta total es el saldo actual: es la suma de todas las rentas pagadas hasta ese momento.

Retorno de la inversión (ROI)

Algunas personas toman el dinero ahorrado por el alquiler en lugar de comprarlo y lo invierten (por ejemplo, en fondos mutuos). Si no está comprando una casa, ciertamente debe invertir en algo, de lo contrario no tiene inversión.

El retorno de la inversión que se muestra es solo eso: el retorno de la inversión. Es decir, no incluye el principal de la inversión en sí. Comparamos manzanas con manzanas para alquilar versus comprar porque en ambos lados consideramos solo el rendimiento generado y no el principal. Hacemos esto en el lado del alquiler enumerando solo el retorno, y nunca contando el principal que pagamos. Hacemos esto en el lado de la compra calculando el principal que pagamos, pero luego restándolo nuevamente.

La columna ROI es el rendimiento de su inversión hasta la fecha (no el valor de ese año en particular). La cantidad invertida cada año es el "Cash Out" de ese año menos la Renta pagada. El rendimiento de las inversiones se establece en el campo "Interés de las inversiones" de la calculadora, con un valor predeterminado del 5,5 %. El valor de la inversión que se muestra es después de deducir los impuestos, de acuerdo con el campo "Tasa de impuestos sobre las ganancias de capital" en la calculadora, con un valor predeterminado del 15 %.

(Dicho sea de paso, para simplificar la calculadora se supone que todos los ahorros por alquilar en lugar de comprar se invierten a principios de año, aunque los ahorros en realidad ocurren durante todo el año. La diferencia es insignificante y no considero que esto sea un error con el fin de reclamar el premio "Encuentra un error en la calculadora").

Alquiler vs. Compra Conclusión

Compra neta

Por fin podemos finalmente comenzar a comparar realmente el alquiler frente a la compra. Uf.

La columna "Buy Net" es cuánto está fuera después de considerar el valor que ha creado.Es la cantidad total de efectivo que invierte en todo (pago inicial, pagos de hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento), sumando cualquier beneficio fiscal que haya obtenido, menos el valor neto de la vivienda (valor apreciado, menos comisiones e impuestos sobre la propiedad). venta, menos cualquier saldo pendiente de préstamo). Dado que esta cifra es cuánto estás "fuera", cuanto más bajo, mejor. Los valores negativos son especialmente buenos, porque significan que básicamente viviste gratis: obtuviste más valor de tu casa a través de la apreciación que lo que pagaste para comprarla. Esto generalmente sucede solo cuando la tasa de apreciación es de al menos 1.

Renta Neta

"Alquiler neto" es cuánto estás fuera después de considerar el valor que has construido. Es todo lo que ha gastado en alquiler, menos el valor de su inversión (después de restar los impuestos que debería en la venta). Si no está invirtiendo como arrendatario, su neto sería incluso más alto que lo que se muestra aquí.

Dado que esta cifra es cuánto estás "fuera", cuanto más bajo, mejor. Los valores negativos son especialmente buenos, porque significan que básicamente vives gratis: obtienes más a cambio de tus inversiones que lo que pagas en alquiler.

Alquiler vs. Compra

Por fin, esta columna muestra si es mejor comprar o alquilar. Los valores negativos significan que alquilar es una mejor oferta, los valores positivos significan que comprar es mejor. Casi todos los escenarios comienzan con el alquiler como una mejor oferta (porque hay algunos costos iniciales importantes cuando compra una casa), pero después de algunos años, comprar se convierte en una mejor oferta. Los años en los que es mejor alquilar están sombreados en rosa y los años en los que es mejor comprar están sombreados en verde.

Obtenemos el valor comparando la "Red de Compra" con la "Red de Alquiler". Es decir, comparamos cuánto estás "fuera" en cada caso. Cuanto más pequeña sea la cifra, menos estás fuera, por lo que gana el lado con la cifra más baja. Si un lado es negativo y el otro no, el lado negativo gana, porque ese es el lado más bajo.

Con ciertos conjuntos de suposiciones, vemos el caso curioso en el que alquilar es mejor al principio (rosa), luego comprar se vuelve mejor (verde), luego alquilar vuelve a ser mejor (rosa). * No hay ningún misterio real aquí, es solo que lleva tiempo que algunas variables se pongan al día con otras variables. Si comienzas a caminar hacia Chicago y luego, una hora más tarde, alguien más comienza a andar en bicicleta desde el mismo punto, eventualmente te pasarán, pero tomará un tiempo. Del mismo modo, si dos horas más tarde alguien comienza desde el mismo punto en una motocicleta, eventualmente pasará al ciclista.

En el caso que se muestra a continuación*, alquilar es mejor al principio debido a los mayores costos de compra, incluido el alto interés que se paga por el préstamo y que esencialmente se "desperdicia". Para el año 15, la cantidad pagada por los intereses ha bajado mucho y el comprador disfruta del hecho de que el pago de su préstamo no ha subido, mientras que el arrendatario ha sufrido la inflación de la renta cada año. Así que comprar se convierte en un mejor negocio. ¡Pero aquí viene la moto! La inversión del arrendatario está creciendo más rápido que la del comprador, ya que el retorno de la inversión es mayor que la apreciación de la casa (5,75% vs. 3,5%). Por lo que' Es solo cuestión de tiempo antes de que la inversión del arrendatario crezca más que la del comprador. Para la mayoría de los escenarios, eso nunca sucederá en la vida del comprador, pero en el caso a continuación*, puede suceder.

* Por ejemplo: casa de $200k, 5 % de pago inicial, hipoteca a 30 años, 5,5 % de interés, 3,5 % de apreciación, 6,5 % de costos de venta, 25 % de tramo impositivo marginal, $1000 de alquiler, 7 % de retorno de la inversión.

Por qué esta calculadora es la mejor del mercado

(No he actualizado esta sección desde 2009; ahora podría ser inexacta).

	MichaelBluejay .com	New York Times	yahoo	Tonto abigarrado	Dinero inteligente
Características más importantes
Incluye valores de muestra para que pueda ver una comparación de inmediato
Calcula automáticamente el PMI, los costos de cierre, los impuestos y seguros, y el mantenimiento en función del precio de compra		?
Recalcula automáticamente cuando cambia cualquier valor
Todas las entradas y resultados se muestran en la misma página
Te muestra los resultados año por año (no solo al final del plazo de la hipoteca)
Muestra el valor de 18 variables separadas , para cada año
Muestra los resultados de 40 años en el futuro
Ayuda integrada para cada campo de entrada
Introducción de valores
Valores de muestra ya completados para todos los campos necesarios
Los valores de muestra son realistas			n / A		n / A
Puede ver todas las variables al mismo tiempo (es decir, cuando está viendo algo, no oculta nada más)
Le permite especificar el % del pago inicial (frente a un monto bruto)
Permite que los costos de cierre se transfieran a la hipoteca o no
Permite ingresar costos de cierre, impuestos, seguros y mantenimiento en dólares brutos (vs. porcentaje)
El signo % está en el lado equivocado de los campos
Lo obliga a decidir cuánto tiempo espera quedarse en el hogar antes de que pueda ver algún resultado
Demasiado estúpido para eliminar un signo $ o una coma que podría ingresar accidentalmente en un campo
Lo obliga a ingresar explícitamente un valor para cada campo, incluso si el valor podría ser cero					?
Se niega a aceptar 0 como una entrada válida para los campos en los que debería estar bien (por ejemplo, seguro de inquilino)					?
Cálculo
Recalcula automáticamente cuando se cambia cualquier valor
Le muestra el monto del pago inicial basado en el % del pago inicial
Calcula automáticamente el importe del préstamo
Estima los costos de cierre para usted
Estima automáticamente el costo de los impuestos
Estima automáticamente el costo del seguro
Estima automáticamente el costo de mantenimiento
Resultados
Puede ver todas las variables y resultados al mismo tiempo
Muestra resultados de alquiler vs. compra uno al lado del otro
Muestra detalles numéricos al final de la hipoteca automáticamente después de calcular					?
"Muestra su trabajo"
Los resultados son claros e inequívocos.
Los resultados son detallados
Le permite hacer otra comparación en la misma página (es decir, no lo obliga a usar el botón Atrás para probar otro escenario)					?
Lo completo
Cuentas para costos de cierre
Cuentas para mantenimiento inicial
Muestra una tabla con los valores de cada una de las 18 variables separadas para cada año
Calcula 40 años en el futuro
Otro
Carga al instante
Explicaciones detalladas de cada campo.
Todo el texto se puede buscar
Ayuda de rollover incluida para cada campo
Otra ayuda en línea incluida para cada campo
La ayuda en línea es una molesta ventana emergente que se ve obligado a cerrar cuando termina
Genera una molesta ventana emergente para ejecutar la calculadora

Alquilar en comparación con comprar

	Alquiler	Comprar
Lo que pagas	Renta (y posiblemente seguro de inquilino)	Una vez * Pago inicial * Costos de cierrePara 15-30 años * Pago de Hipoteca  (principal + intereses)Para siempre * Impuestos * Seguro * Mantenimiento
Lo que puede deducir de sus impuestos (en los EE. UU.) ( nota al pie )	Nada	* Intereses sobre hipoteca, PMI e impuestos sobre la propiedad (solo si detalla en el Anexo A en lugar de tomar la Deducción estándar) * Si se trata de una propiedad de alquiler, también puede deducir el seguro, el mantenimiento y la depreciación sobre la parte alquilada, ya sea que detallar. Si es un dúplex y vives en la mitad y alquilas la otra mitad, puedes deducir la mitad de estos gastos. * Cuando vende su casa, no tiene que pagar ningún impuesto sobre la ganancia, en la mayoría de los casos. ¡Guau!
Cómo puedes construir una inversión	Tome el dinero que habría gastado en el pago inicial de una casa y en los altos pagos mensuales de la hipoteca e inviértalo en otra cosa, como un fondo mutuo socialmente responsable . Sin embargo, esto rara vez es tan rentable como comprar una casa.	Tu casa es tu inversión. Parte de cada pago mensual genera equidad en su hogar. Su casa también se vuelve más valiosa con el tiempo con solo quedarse allí, lo que se llama apreciación. Hay tres formas de capitalizar esta inversión:(1) Venda su casa, incluso antes de que esté pagada, y reciba el capital que construyó.(2) Ya no tendrá que hacer los pagos de la hipoteca una vez que el préstamo esté liquidado.(3) En cualquier momento después de los 62 años, obtenga una hipoteca inversa, que le paga la mayor parte del capital acumulado en efectivo, ya sea como una suma global o como pagos mensuales. No tiene que pagar esto mientras viva en su casa, sus herederos sí. (Pueden vender la casa para pagar la hipoteca inversa o mudarse a la casa y comenzar a hacer pagos mensuales).
¿Cómo pudiste arruinar esta inversión?	No invierta su dinero extra en otro lugar. En ese caso, no tienes inversión.	Los posibles errores incluyen:Pagar más de lo que vale la casaPagar más de lo que puede pagar (en cuyo caso podría perder la casa si no realiza los pagos)Pagar demasiado interés, obtener una hipoteca ARM con términos desfavorables o no refinanciar un FRM cuando las tasas bajan.
ventajas	* Sencillo * Comience a invertir de inmediato, sin tener que ahorrar para el pago inicial * Más fácil de mudar si decide mudarse o si no le agradan sus vecinos o su vecindario * Sin costo ni esfuerzo en mantenimiento * Si su renta es lo suficientemente bajo, esto podría ser una mejor inversión que la compra de una casa.	* Orgullo y satisfacción de tener casa propia. * Posibilidad de personalizar la casa exactamente como quieras. * El dinero que paga del capital de su préstamo cada mes aumenta el % de su casa de la que es propietario. En efecto, te estás pagando a ti mismo. * El pago de la hipoteca permanece igual durante 30 años. Si fueras un inquilino, tu renta definitivamente subiría. * Si detalla las deducciones, puede deducir los intereses que paga en su hipoteca. * Aprovechas tu inversión comprando la casa con (principalmente) el dinero del banco. Puede poner solo el 10% de pago inicial, pero toda su casa (el 100%) se aprecia cada año. Si pones $10k de enganche en una casa de $100k, los $100k en su totalidad se aprecian, no solo los $10k que pones. * Cuando (si) vende su casa, no tiene que pagar ningún impuesto sobre la renta sobre la ganancia. ¡Guau!

Una nota al margen sobre la injusticia de las exenciones fiscales: muchos compradores de vivienda por primera vez están emocionados de descubrir que pueden deducir los intereses hipotecarios de sus impuestos. Si bien este beneficio es muy real, vale la pena señalar que esta "exención" de impuestos es, de hecho, un plan para pasar a impuestos más bajos de manera desproporcionada para los ricos. Hay dos razones:

1. Los pobres que tienen que pagar el alquiler no tienen este descanso. No pueden deducir su alquiler en sus declaraciones de impuestos.
2. Las personas más ricas tienen casas mucho más caras, por lo que sus ahorros fiscales en intereses hipotecarios son fenomenales. Esta deducción en realidad termina costándoles a los propietarios de viviendas de clase media, porque están pagando tasas impositivas estándar más altas como resultado de que los ricos obtienen una deducción de bienes raíces que vale mucho más para ellos.

Aquí hay un pasaje revelador de Take the Rich off Welfare:

"El Instituto Nacional de la Vivienda calcula que la deducción [de los intereses hipotecarios] le costó al Tesoro un poco más de $58 mil millones en 1995, y que la mitad de ese total - $29 mil millones - fue para personas con ingresos superiores a $100,000. (En comparación, todo el año 1995 El presupuesto para HUD, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, fue de $26 mil millones.) ... [L]os propietarios de viviendas de clase media creen que son ellos los que obtienen el trato. Si cree eso, lo están engañando.Es un caso clásico de que te arrojen algunas sobras de la mesa. Si simplemente eliminamos todas las dádivas y despilfarros [como este], nuestras tasas impositivas caerían tanto, tan rápido, que pequeños tratos especiales como estos vacíos legales de los propietarios parecerían arcaicos y tontos". [págs. 52-56; énfasis agregado]

Lo mismo ocurre con el hecho de que no paga impuestos sobre la ganancia cuando vende su casa. Los ricos tienen casas mucho más caras, por lo que son los que obtienen la mayor parte de la regla de no pagar impuestos sobre la venta. (En realidad, las personas ricas tienen que pagar impuestos sobre las ganancias superiores a $ 250,000, o $ 500,000 para las parejas casadas, pero aún así es MUCHA ganancia que obtienen libre de impuestos).

Aquellos que piensen que lo anterior es una acusación de ser rico deberían leer con más atención. Nada de lo anterior dice que es malo para algunas personas tener más dinero que otras (como algunos de mis críticos creen que estoy diciendo). El problema es que la deducción de intereses hipotecarios es una forma de que aquellos que tienen más obtengan una exención de impuestos a expensas de todos los demás. Eso simplemente va en contra del concepto básico de equidad.