Inspeccionar una casa sin un inspector
Scott es un educador profesional galardonado con casi 25 años de experiencia.
Inspección de casa de bricolaje
Si estoy comprando una casa para mi familia, siempre contrato a una empresa profesional de inspección de viviendas y consigo que un profesional se encargue de esa inspección. He reformado varias casas y tengo experiencia en la realización de importantes proyectos de mejora y renovación de viviendas. En algunos casos, debido a mis habilidades, también realizaré una inspección de la vivienda para encontrar cosas que un inspector de viviendas no puede encontrar. Los inspectores de viviendas suelen tener una exención que los hace no ser responsables si pasan por alto un problema importante en una casa. Aunque esto es cierto, creo que los inspectores de viviendas son de gran valor para la persona promedio. Hace años, compré una casa en el estado de Washington con una casa de huéspedes. La casa de huéspedes era una antigua casa de labranza en la propiedad, y se aprobó en una inspección y en una inspección de plagas por separado.
Un año después de mudarnos, mi suegra venía a quedarse con nosotros y se iba a vivir a esa casa de huéspedes. Tomé una decisión fatídica y decidí renovarlo. La pared interior estaba cubierta con paneles oscuros de madera falsa de la década de 1970, y cuando intenté quitarlos, dañó el panel de yeso, que resultó ser listón y yeso. Al hacer esto ahora para competir con el destripado, encontré instalaciones parciales de cableado eléctrico de perilla y tubo existente, un gran problema potencial de incendio. Luego, como beneficio adicional, descubrí infestaciones activas de hormigas carpinteras que destruyen la madera. Los inspectores no vieron esto, y por una buena razón, estaba todo dentro de las paredes y era difícil de encontrar. Esto me costó bastante dinero arreglarlo, ya que hubo que reemplazar una gran cantidad de marcos, junto con todo ese viejo cable eléctrico recubierto de tela obsoleto. Ese cableado era normal para el período en que se construyó la granja, pero en cada punto visible, todo lo que se podía ver era cableado moderno. Lo habían empalmado dentro de las paredes y detrás de los enchufes. Estas son grandes violaciones del código, pero podrían haber ocurrido 20 años antes.
Afortunadamente, el precio de compra fue el correcto y pude permitirme hacer los arreglos que harían de esta una propiedad mucho más deseable.
Un viejo calentador de agua que no está tapado.
Qué buscar
Realmente no hay límite para los posibles problemas que puede encontrar en un hogar. Si se trata de una casa antigua, comience por verificar el nivel de los pisos y las paredes. Revise las puertas y los pasillos para asegurarse de que estén cuadrados. Las casas se asientan y los marcos se atormentan. Esto puede ser un gasto enorme para reparar y puede que ni siquiera sea factible. Puede causar todo tipo de problemas estructurales que pueden empeorar con el tiempo.
Cuando tenía 20 años compré una cabaña en la montaña cerca del lago Arrowhead por $37,000. Tenía 1200 pies cuadrados y fue construido en 1947. Lo compré como una ruina total de un inversionista, que había comprado una gran parte de la propiedad local para revenderla. Tuve un pago global de dos años en un pago mensual de $320.00. La casa fue severamente trastornada. La parte trasera de la casa, donde estaba la cocina, se había hundido unas 4 pulgadas cuando se asentaron los cimientos. Sabía que esto era un problema cuando compré la cabaña. Yo mismo arreglé esto consiguiendo (seis) gatos hidráulicos de cinco toneladas de Harbor Freight. Saqué los cimientos alrededor de la parte trasera de la casa y cavé una zanja para tener acceso. Guardé alrededor de 120 bolsas de concreto premezclado, debajo de una lona, listas para ser mezcladas a mano para este trabajo. Cavé 5 ubicaciones debajo de la base de concreto con bolsillos para colocar mis gatos en su lugar. Date cuenta de que había una línea de gas sólida que corría debajo del espacio de acceso al horno en la pared trasera. Apagué el gas para este proyecto, por suerte.
Una vez que estuve listo y listo para irme, y conseguí que un amigo viniera y me ayudara, comenzó el levantamiento de la casa. Se elevó muy fácilmente en los cinco gatos y lo levanté, observando lentamente si había problemas con las ventanas. Lo levanté 4 1/2 pulgadas, sabiendo que se asentaría un poco en la nueva base. Dejamos los "gatos de sacrificio" en su lugar y procedimos a mezclar a mano 10,000 libras de concreto y formamos una base nueva, mucho más ancha, debajo de los cimientos y la base existentes. Al final del proyecto, fue perfecto. Definitivamente, este proyecto de ingeniería de servilletas de papel habría sido un problema para un inspector, pero nunca planeé vender esta cabaña. Sabía que sería una gran propiedad de alquiler, y lo fue. Construí una bonita cubierta trasera para cubrir todo el trabajo creativo que se hizo y se veía genial. Desafortunadamente, esa casa se quemó unos años más tarde en un incendio forestal no relacionado. Lo acababa de tasar en casi $ 200,000 y estaba alquilado en $ 800 por mes. Un inspector nunca me hubiera dicho que comprara esta cabaña, pero fue la mejor inversión que hice y me entristece que se haya ido.
Algunos de los conceptos básicos
Los daños por agua también son un problema tremendo en los hogares. Si está haciendo sus propias inspecciones, obtenga una cámara de largo alcance que pueda mirar detrás de los electrodomésticos y debajo de los gabinetes. Además, consigue un medidor de humedad. Necesita saber si hay daños por agua. El daño por agua es un buen indicador de que hay moho, y esto significará que se necesita una mitigación costosa. Esto puede ser muy costoso y si el propietario sabe que tiene daños por agua, entonces debería estar en las divulgaciones.
Revise todos los enchufes eléctricos en el hogar. Puede comprar una unidad de prueba económica por unos pocos dólares. Con esta unidad, pruebe todos los tomacorrientes cerca del agua, para ver si funcionan los interruptores de circuito de falla a tierra (GFCI). Los tomacorrientes GFCI se requieren cerca de los lavabos y las bañeras porque cortan la electricidad muy rápidamente en caso de un cortocircuito. Si hay una piscina, contrate a un electricista para que revise las conexiones a tierra, los interruptores y todos los sistemas eléctricos. Las piscinas antiguas casi siempre tienen problemas con esto y un error aquí puede costar vidas. A menos que sea un contratista con licencia, no intente hacer usted mismo ningún sistema eléctrico de piscina.
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Revise las ventanas y las puertas corredizas para asegurarse de que se abran sin problemas. Inspeccione cuidadosamente el vidrio de la ventana para asegurarse de que tenga ventanas con doble pintura y que no haya nada que manche el área entre el vidrio de la ventana. Esto puede ser algas y causará grandes problemas en las ventanas.
Aquí hay una lista de verificación para ayudarlo a saber qué mirar:
- Paredes (Ángulos, daños por agua, etc.)
- Pisos (¿Cuál es la condición general?)
- Nivel de pisos y cubiertas.
- Base
- Techo (Condición si es de tejas o asfalto)
- Espacio en el ático (¿Hay indicios de infestaciones de plagas o marcas de quemaduras antiguas de incendios anteriores?)
- Swale (¿El suelo está inclinado lejos de la casa para que el agua se aleje de los cimientos y las paredes?
- Irrigación (¿Los rociadores golpean paredes o cercas?)
- Exterior (estuco, revestimiento, ladrillos)
- Panel eléctrico (¿panel de 200 amperios?)
- Electrodomésticos (Pruébalos todos).
- Techos (¿Alguna decoloración?)
- Puertas (¿Se pegan, si uno va al garaje, se cierra y sella automáticamente?)
- Ventanas y controles deslizantes (¿Se mueven libremente y funcionan los bloqueos? ¿Condiciones de la pantalla?)
- Barandillas (¿Están sueltas?)
- Aire acondicionado/calefacción (Pruebe ambos sistemas. Use un termómetro láser para verificar las temperaturas en las rejillas de ventilación).
Dispositivo para comprobar la humedad en una pared.
El otro lado de esa pared detrás de un refrigerador húmedo.
El moho es visible en la foto de arriba
Aquí puede ver moho en una pared, que está tapada por un gabinete, detrás de un mini-refrigerador empotrado. Sospeché que podría haber un problema aquí ya que estos refrigeradores se condensan, a veces crean humedad. No vi ningún desagüe, así que eché un vistazo de cerca. La reparación de eso y la mitigación podrían haber costado mucho, así que descarté esta casa. Un inspector puede o no haber encontrado esto. Revisé la humedad en la pared detrás de esto, y estaba ligeramente fuera del rango seguro. La mayoría de las paredes tienen algo de humedad y están diseñadas para no estar totalmente secas, pero la humedad excesiva generará todo tipo de problemas de moho y también es el lugar favorito para plagas como hormigas carpinteras y termitas.
Esté preparado y tome buenas decisiones
Cuando daría la vuelta a una casa o compraría una propiedad de inversión, a veces miro algunas casas muy difíciles. Podría caminar por la mayoría de estas casas y escribir un informe de inspección muy malo sin siquiera mirar muy de cerca. En algunos casos, estoy caminando por la propiedad con un contratista general que cotiza parte del trabajo. El costo adicional de un inspector puede no tener sentido cuando está comprando una propiedad para una renovación masiva. Necesita saber lo que está haciendo para poder proteger su dinero y la seguridad de las personas que pueden llamar a su inversión su hogar. No compre una cabaña en el bosque con un marco de rejilla, si puede evitarlo. Puede que no termine siendo una buena inversión en esta época.
Este artículo es preciso y fiel al leal saber y entender del autor. El contenido es solo para fines informativos o de entretenimiento y no reemplaza el asesoramiento personal o el asesoramiento profesional en asuntos comerciales, financieros, legales o técnicos.
© 2019 Scott P Davis
RTalloni el 25 de abril de 2019:
Aquí hay mucha información útil. Saber lo que debe buscar un inspector es la única manera de poder confiar en su informe, además de dar la oportunidad de hacer reparaciones antes de la inspección.
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