Como presidente de mi junta de HOA, puedo relacionarme con un espectro completo desde la administración de HOA hasta la propiedad de vivienda dentro de una amplia gama de problemas y temas.
Se trata de la Junta Directiva
Una HOA (Asociación de Propietarios) es tan buena como los valores y prioridades de las personas que forman parte de la junta. Es un trabajo ingrato, y por qué alguien querría hacerlo es razón suficiente para cuestionar su agenda. Mi razón fue detener el sangrado de una antigua comunidad y tratar de mantener, si no aumentar, el valor de mi casa: mi inversión.
Hay diferentes tipos de HOA; viviendas unifamiliares, casas adosadas, condominios y/o cooperativas. Las casas adosadas en mi comunidad de 433 unidades tienen un precio de venta que oscila entre $145,000 y $175,000 en este momento. Entonces, básicamente, los propietarios de viviendas que compran estas propiedades son personas trabajadoras, como yo. Tenemos una mezcla de jubilados, compradores de viviendas para la primera familia e inquilinos. Viven de cheque en cheque.
A veces, creo que la falta de experiencia en negocios puede equivaler a tomar malas decisiones financieras o mala administración del dinero. Pero cuando fui elegido miembro de la junta directiva de mi asociación, el descubrimiento de la corrupción fue alucinante. Supongo que los ex miembros de la junta pueden resentirse por hacer este «trabajo» como voluntarios y sentir que pueden merecer o que se les debe algo, o que son oportunistas, que es lo que creo que corrompió a nuestra asociación.
Crecimiento de residentes de HOA a lo largo de los años
Corrupción, Malversación y Ego
Como se indicó, una asociación es tan buena como la Junta Directiva: todos los voluntarios. Corrí a la junta cuando descubrí que mis solicitudes de mantenimiento no fueron respondidas; la propiedad comienza a verse mal mantenida y se está llevando a cabo una actividad cuestionable.
La primera vez que fui elegido, descubrí la malversación de fondos. Sí. Sé que muchas asociaciones y propietarios de viviendas sospechan o acusan a los miembros de la junta o a las empresas de administración de «robar», pero en realidad encontré la evidencia. El community manager, por aquel entonces, acabó siendo condenado a seis años de prisión. Es mucho más fácil decirlo que hacerlo.
Mientras tanto, se sospechaba que un par de los miembros anteriores de la junta recibían «sobornos» al mismo tiempo. Por lo tanto, nadie notó que el dinero de la Reserva se transfiriera fuera de la cuenta cada mes, siempre y cuando todos recibieran su parte justa o simplemente nunca se molestaran en mirar los extractos bancarios.
También hay miembros de la junta que sirven en la junta como un viaje de poder del ego. Nuestro último presidente anduvo en su carrito eléctrico todo el día, haciendo favores a los que le gustaban y causando problemas a los que no le gustaban, llamado cumplimiento selectivo.
Es por eso que me postulé para el tablero esta segunda vez. Para detener el favoritismo que era tan evidente. Es difícil superar las acciones irresponsables y el gasto derrochador (de nuestro dinero) sin un voto mayoritario de la junta. Sin embargo, incluso si usted es solo una voz en la junta, tiene conocimiento de las acciones internas y las decisiones tomadas por tales.
Puede llevar mucho tiempo y, en ocasiones, ser estresante. Esta es también la razón por la que muchos jubilados se ofrecen como miembros de la junta de HOA porque tienen tiempo para dedicarlo a administrar adecuadamente la asociación y, en mi caso, tener 433 casas adosadas se considera el extremo superior de una propiedad de tamaño mediano. Me mantiene ocupado.
El número de asociaciones comunitarias de EE. UU. en 2018 está entre 346 000 y 348 000.
Comenzando con lo básico
Debido a que las HOA son corporaciones, la mayoría se rige por la ley estatal y todas pueden diferir. Pero la única constante son los documentos rectores, que generalmente incluyen los CCR (Convenios, Condiciones y Restricciones), Estatutos y Reglas y Regulaciones.
Algunas asociaciones harán cumplir estrictamente todos los documentos rectores y otras serán un poco menos estrictas. Con suerte, los miembros de la junta tomarán decisiones basadas en aumentar el valor de su hogar y no en las relaciones personales.
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Documentos rectores
Cuando compra una propiedad en una HOA, acepta restricciones sobre cómo puede usar esa propiedad. Estas restricciones se describen en la «Declaración de convenios, condiciones y restricciones» (CC&R). No importa si los ha leído o no, son legalmente vinculantes y se espera que usted, como comprador de vivienda, los cumpla.
Los miembros de la junta también tienen la responsabilidad fiduciaria de seguir y hacer cumplir los CC&R. Hay muy poco margen de maniobra allí. Piense en ello como la «Constitución». La única forma de hacer cambios suele ser por mayoría de votos de los propietarios, y luego la «Enmienda» también debe registrarse legalmente. Afectará ciertas libertades, así que haga su debida diligencia antes de aceptar tales restricciones.
Los estatutos son más para delinear la estructura de operación de la organización (generalmente sin fines de lucro), incluidas las pautas para elegir la junta directiva y los términos y deberes establecidos de cada uno.
Las reglas y regulaciones generalmente dependen de los miembros de la Junta para crear y votar la política, ajustándola a las necesidades individuales de la asociación (es decir, horario y conducta de la piscina, cumplimiento de estacionamiento y remolque, requisitos de jardinería, etc.)
Evaluaciones y su obligación legal
Como propietario de una HOA, tendrá la obligación legal de pagar una tasación. Aunque se basan en el presupuesto anual, generalmente se desglosan en pagos mensuales. Estas cuotas pagan por la operación de mantenimiento de la propiedad denominada “áreas comunes”. Estas son áreas a las que todos los propietarios tienen acceso, como jardines, servicios, facturas de agua y electricidad, etc.
No se puede eludir esta responsabilidad financiera, ya sea que esté de acuerdo con cómo se gasta el dinero o no. Los miembros de la Junta también tienen el poder de aumentar las cuotas (en base al presupuesto anual).
Dentro del presupuesto habrá una partida de financiación de la Cuenta de Reserva. El dinero se transfiere cada mes a la Cuenta de Reserva para cubrir los principales componentes de los elementos comunes. Esto puede incluir techos, caminos privados, unidades de aire acondicionado en las casas club o cualquiera que sea su principal reemplazo en particular.
Si el dinero no se administra bien o no proporciona fondos adecuados para la Cuenta de reserva (a veces con base en un Estudio de reserva), la Junta puede imponer una Evaluación especial para dicho gasto.
Usted es legalmente responsable de pagar todas las Tasaciones, incluida una Tasación especial (en caso de que surja), y si no lo hace, puede perder su casa. La Asociación tiene el poder de enviarlo a cobranzas, poner un gravamen sobre su casa y, en muchos casos, ejecutar la propiedad.
Encuesta de satisfacción de HOA
Antes de comprar una HOA
Es muy importante que comprenda las restricciones de los Documentos rectores, el monto de la evaluación mensual y lo que cubre. El Fondo de Reserva: ¿está totalmente financiado o en qué porcentaje está financiado? Pregunte acerca de la última vez que se recaudaron las Evaluaciones y cuánto. ¿Hubo alguna vez una evaluación especial? ¿Para qué, cuánto y hace cuánto tiempo?
Como posible comprador de vivienda, toda esta información es su derecho legal de obtener. Si no se te da voluntariamente, PÍDELO. Como estos elementos pueden y dictarán sus responsabilidades y obligaciones como propietario de una vivienda.
Además, tiene derecho a que se le informe si hay juicios pendientes o juicios pendientes contra la HOA.
Si hay algo que no entiende, pregúntele a su agente de bienes raíces o busque asesoría legal para explicarle los problemas.
¿Tiene un problema pendiente?
Si ya está viviendo en una HOA, y hay un problema; el primer paso es abordarlo de inmediato. No dejes que los asuntos queden desatendidos. Pueden escalar. Todo suele ser muy oportuno cuando se trata de una disputa. Entonces, no dudes
Ponga su queja por escrito lo antes posible; ya sea por correo electrónico o carta. Debes conservar la documentación. Entonces, si lo envía por correo, hágalo con acuse de recibo certificado o, como mínimo, como prueba de envío.
Cite cualquiera/todas las infracciones de acuerdo con los documentos vigentes que pueda estar disputando.
Asistir a una reunión. La mayoría de las reuniones de la Junta están abiertas a los miembros y se llevan actas de las reuniones. Puede hablar o presentar documentación para el registro, si es necesario, para volver a poner en conocimiento de la Junta y/o la Asociación.
Familiarícese con la ley de su estado
Si su estado en particular ha legislado estatutos y leyes para gobernar asociaciones, generalmente reemplazarán cualquiera de sus documentos de gobierno en caso de que haya un conflicto.
Consulte las leyes estatales y las agencias reguladoras aquí.