HOAs Vs Propietarios: Cumplimiento Selectivo
- ¿Qué es la aplicación selectiva?
- Primer Paso de Protección: Conozca sus Documentos Gobernantes
- Convenios, condiciones y restricciones (CC&R)
- estatutos
- Leer más de Toughnickel
- Reglas y Regulaciones
- Refutación de la aplicación selectiva
- Protéjase de los acosadores de HOA
- Guerrero HOA
- preguntas y respuestas
Como presidente de mi junta de HOA, puedo relacionarme con un espectro completo desde la administración de HOA hasta la propiedad de vivienda dentro de una amplia gama de problemas y temas.
¿Qué es la aplicación selectiva?
Sucede, y probablemente más de lo que te das cuenta. Los miembros de la junta (o un miembro de la junta en particular) harán cumplir las reglas y regulaciones para algunos, pero no para todos. De vez en cuando es una venganza personal contra un propietario o su inquilino, y puede interrumpir la vida pacífica que tienen todo el derecho de disfrutar.
Nuestro último presidente estaba desenfrenado con la aplicación selectiva. Instruyó a la compañía administradora para que le remitieran todas las llamadas; ya sean las llaves de la piscina, las solicitudes de mantenimiento, los espacios de alquiler de vehículos recreativos, los alquileres de la casa club, etc. Sus amigos recibieron privilegios y, si no le caías bien, abusaba de su poder para enviar avisos de infracción. Una vez me amenazó con un aviso de infracción falso; fue entonces cuando decidí postularme para la Junta y destituirlo.
¿Qué pasa con los otros miembros de la junta, puede preguntar? Dos renunciaron en protesta porque no querían servir con él (esos asientos quedaron vacantes). Los otros dos eran sus compañeros de “quórum” y le permitían hacer lo que quisiera.
Una vez me senté en un juicio con jurado de una demanda de la HOA sobre la aplicación selectiva. El presidente de la junta (en representación de la HOA) estaba demandando a un propietario por infracciones reiteradas. El propietario vivía al otro lado de la calle del Presidente. Personalmente, no se querían y el dueño de la casa sufrió las consecuencias del abuso de poder. El Presidente instaló una cámara de seguridad dirigida a la casa del vecino. Una flagrante invasión de la privacidad mientras se registra la actividad personal. El dueño de la casa ganó su caso, pero qué vergüenza tuvo que ir a la corte por paz y tranquilidad.
Primer Paso de Protección: Conozca sus Documentos Gobernantes
La mayoría de los problemas que surgen en una HOA tienen una resolución definida mediante la referencia a los documentos rectores. Si los conoce, también puede evitar cualquier situación que pueda causarle angustia.
Encuentro que la mayoría de los propietarios de viviendas y muchos miembros de la junta ni siquiera saben qué hay en sus documentos de gobierno.
Los documentos a los que me refiero incluyen la Declaración de convenios, condiciones y restricciones (CC&R), los estatutos y las normas y reglamentos.
Estos documentos registrados son los que rigen la HOA y forman su estructura operativa que todas las partes deben cumplir, y ahí radica el poder de la información y el conocimiento.
Convenios, condiciones y restricciones (CC&R)
Piense en los CC&R como la "Constitución" generalmente diseñada por los Desarrolladores de la comunidad. Contiene la descripción del inmueble; la diferencia entre las “áreas comunes” (propiedad de todos los propietarios) y las unidades de vivienda (propiedad privada de los propietarios).
También cubrirá posibles funciones futuras de la HOA, que pueden incluir el desarrollo de más unidades, fusiones, servidumbres, algunos de los cuales son elementos ya establecidos a través del desarrollo y la existencia de la HOA por cualquier período de tiempo.
Los CC&R también cubrirán temas tales como elecciones, evaluaciones y deberes de la asociación. Aquí es donde usted puede obtener el poder de la información. Además, probablemente definirá pautas arquitectónicas sobre la aprobación de renovaciones o mejoras a unidades individuales.
El conocimiento de estar familiarizado con los CC&R ayudará a evitar futuras disputas.
estatutos
Los Estatutos se refieren básicamente a los Dignatarios y Consejeros; términos, deberes, reuniones, elecciones, etc. Por lo general, describe los poderes de la Junta y el proceso para hacer cumplir las violaciones. Muchos requieren un "Aviso de cortesía" de una supuesta violación antes de evaluar cualquier multa. Esto permite que el propietario tenga tiempo para rectificar cualquier incumplimiento.
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Leer más de Toughnickel
Tenga en cuenta que no hacer cumplir las reglas hace que la Asociación parezca ineficaz y eso puede dar una apariencia arbitraria de aplicación selectiva. Eso no significa que una Junta no sea flexible. Tienen la libertad de hacer excepciones si se justifica; reservando estas excepciones a circunstancias “excepcionales”. Aunque los estados difieren, no hacer cumplir una regla puede invalidarla.
Recuerde, los Estatutos deben contener el procedimiento para temas de cumplimiento; permitir a los propietarios cumplir, responder y el derecho a una audiencia, si así lo solicitan. Muchas infracciones son básicamente involuntarias debido a la falta de conocimiento dentro de los documentos que rigen.
Reglas y Regulaciones
La creación y adopción de las Reglas y Reglamentos son de los miembros de la Junta. Incluso si fue promulgada por juntas anteriores, los nuevos miembros de la junta generalmente tienen la autoridad para cambiar, enmendar y/o crear nuevas reglas. Estos deben ser para el beneficio de la comunidad y diseñados para tratar asuntos específicos que la Asociación pueda tener en su individualidad de funcionamiento.
Estos pueden incluir la aplicación del estacionamiento, el horario de la piscina, el alquiler de la casa club, la instalación de televisión por cable y satélite, las políticas sobre mascotas y la mayor parte del uso de las comodidades.
Refutación de la aplicación selectiva
Una de las consideraciones más importantes tanto para la HOA como para los miembros de la comunidad es que la aplicación sea razonable y no discriminatoria. Debe haber consistencia en hacer cumplir los documentos rectores de una Asociación. Cuando la HOA toma medidas sobre las violaciones percibidas, no debe ser arbitraria y de manera razonable de acuerdo con los procedimientos y el debido proceso descritos en los documentos rectores.
Todas las acciones tomadas contra un propietario se documentan en Actas de la reunión ejecutiva por votación de la junta. Si resulta en un aviso de infracción, debe citar el código de la supuesta infracción.
Si existe una sociedad gestora, inclúyalas en cualquier correspondencia o documentación. Aunque el lema de la mayoría de las empresas de gestión es "seguimos la dirección del directorio"; Los administradores comunitarios con licencia no quieren que la apariencia de actividad inapropiada continúe una vez que se recibe una notificación. Valoran su licencia por encima de todo.
Escoge tus batallas. Las HOA tienen los recursos. Los miembros de la junta no incurren en ningún gasto por honorarios legales, ni gastos de arbitraje o mediación escalados. La mayoría también tiene una póliza de seguro D & O (Directores y Oficiales). Es decir, un reclamo de seguro pagará los gastos legales y, si se encuentra en falta, la compañía de seguros paga la responsabilidad. La excepción suele ser si el acto tuvo una intención deliberada o maliciosa, lo que puede ser difícil de probar.
Como propietario de una vivienda, usted tiene derecho a ver todos los documentos, extractos bancarios, informes de infracciones, actas de reuniones, etc. Los únicos registros a los que los propietarios de viviendas generalmente no pueden tener acceso son la información privada de otros propietarios, como las evaluaciones adeudadas, pendientes multas, información de contacto individual o contratos de arrendamiento en archivo. Todos los demás registros y documentos son públicos para el propietario. Usted paga sus tarifas de evaluación; es tu dinero Sí, los miembros de la Junta son voluntarios, pero tienen la responsabilidad fiduciaria de adherirse a los documentos rectores.
Protéjase de los acosadores de HOA
No se convierta en una víctima potencial de la corrupción. Asistir a una clase de capacitación o seminario sobre las operaciones de una HOA. Averigüe cuándo está programada la próxima exposición HOA y disfrute de la creación de redes con otros propietarios, miembros de la junta y proveedores. También hay varias clases disponibles que cubren las leyes estatales que rigen las HOA (por ejemplo, elecciones de HOA, proceso de multas, derechos de propiedad, finanzas, etc.). Es una buena manera de conocer a varios líderes de la industria y obtener asesoramiento gratuito. Los instructores suelen ser profesionales en la industria de HOA y están disponibles después de la clase para responder preguntas específicas o comprender los problemas.
Recuerde, es una "industria" y todos tienen las manos en los bolsillos de los propietarios. Asegúrate de elegir tus batallas ya que hay mucho en juego. El libro HOA Warrior cubre muchos temas, desde desafiar a la Junta Directiva hasta verdaderas historias de pesadilla. Descubrirá que no está solo en esto y que hay ayuda disponible.
Guerrero HOA
preguntas y respuestas
Pregunta: ¿Puede nuestra HOA continuar manteniendo un candado en la piscina sin avisar a los propietarios sobre la fecha de apertura? Vivimos en Arizona. He escrito un correo electrónico pero todavía no he recibido una respuesta.
Responder: La Junta generalmente tiene el derecho de establecer las fechas de apertura y cierre de las piscinas, así como las horas. Probablemente lo encontrará en las Reglas y Regulaciones de sus documentos de gobierno. Sin embargo, en este momento, nuestras piscinas también están cerradas debido a las pautas del Departamento de Salud de COVID-19. Nuestras canchas de tenis también están cerradas; aunque, pueden ser los primeros en abrir en lo que respecta a nuestras comodidades.
Las piscinas de nuestra Asociación son consideradas "piscinas públicas" por el Departamento de Salud. Hemos luchado contra esto porque creemos que debería clasificarse como un grupo privado, ya que necesita una membresía para usar (el Propietario/Residente es la membresía). Pero perdió esa batalla. Entonces, su grupo puede estar bajo las pautas del Departamento de Salud, y su Junta tiene que cumplir con eso. Consulte las Pautas del Departamento de Salud del Estado sobre la apertura de piscinas públicas; entonces "pelea" tu batalla. Estoy seguro de que muchos residentes estarán de su lado. Una campaña de correos electrónicos, llamadas telefónicas y otras peticiones a su Directorio y/o Compañía Administradora debería obtener una respuesta.
Dicho todo esto, la Junta debe publicar un aviso en las piscinas con una explicación de su cierre y la fecha prevista de apertura.
Pregunta: Mi HOA sabe que soy el único propietario con un vehículo que califica como caravana, que no se permite estacionar en la propiedad. Todos los propietarios han admirado la casa rodante y no tuvieron ningún problema con ella hasta que solicité que la HOA responsabilizara a uno de los otros propietarios por una fuga de agua. Inmediatamente después de esa solicitud, la HOA decidió hacer cumplir la regla de no acampar, sabiendo que solo yo me vería afectado. ¿Puede esto considerarse una aplicación selectiva?
Responder: Usted declara que solo usted está violando las Reglas y Regulaciones. Así que técnicamente no están seleccionando la aplicación. Suena más vengativo. Sin embargo, dicho esto, lea los documentos que rigen y busque lagunas (es decir, ofrecen un "Lote de RV" para estacionar campistas).
Pregunta: ¿Puede la HOA comunicarse con mi madre sobre un problema que tienen con las calcomanías de mi vehículo? Tengo 34 años. El nombre de mi mamá está en la casa pero ella no vive aquí. El auto esta 100% a mi nombre
Responder: Si las calcomanías del vehículo hacen referencia a la HOA (es decir, estacionamiento, identificación, etc.); entonces, sí, pueden contactar a tu madre. El propietario es responsable de cualquier persona (inquilino o pariente) que viva en su casa.
Pregunta: ¿Puede la HOA hacer cumplir los estándares subjetivos de mantenimiento del hogar?
Responder: ¿Estándares subjetivos? Cualquier cosa que la HOA pueda hacer cumplir legalmente debe estar en los documentos rectores. Entonces, un miembro de la junta no puede simplemente decir, personalmente no me gusta esto, o creo que esto o aquello debe hacerse, etc.
Si su hogar necesita mantenimiento EXTERIOR, solicite ver la regla o reglamento de mantenimiento del hogar que están tratando de hacer cumplir. Muchas veces las HOA son responsables del exterior. No tienen nada que hacer dentro de su casa, a menos que afecte a los vecinos (es decir, se rompe un calentador de agua y el agua se desborda en la casa de un vecino).
Labby1 el 02 de agosto de 2020:
Hola, y gracias por tu comentario. Si bien entiendo lo que dice, creo que mi comentario puede haber sido demasiado largo, por lo que algunos de los problemas se perdieron en él. Y, debo aclarar algunas cosas. La misma presidenta de la junta que aprobó mi proyecto verbalmente NO lo aprobó siete meses después cuando me pidieron que presentara documentación, convenientemente justo después de recibir una carta mía quejándome de la falta de reuniones. (Es una comunidad muy pequeña y conozco al otro miembro de la junta. El presidente ocultó mi solicitud al otro miembro de la junta y...
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