Hipotecas a 15 vs. 30 años

Cuando compra una casa en los EE. UU., obtiene un préstamo bancario que paga en 15 o 30 años.La mayoría de la gente elige el préstamo a 30 años porque los pagos mensuales son más bajos y porque les permite comprar una casa más cara. Pero si puede pagarlo, elegir el préstamo a 15 años le permitirá pagar su casa en la mitad del tiempo y ahorrar una gran cantidad de intereses. Entonces, ¿cuál deberías elegir? La respuesta depende de su situación y objetivos, pero este es mi consejo resumido:

1. Toma el 30 si es tu única opción.   La mayoría de las personas no pueden pagar un préstamo a 15 años, por lo que un préstamo a 30 años es su única opción. Si ese es tu caso, entonces al menos es una decisión menos que tienes que tomar.
2. Tome el 30 si la tasa de interés es muy baja (<4 %), o si obtiene una buena tasa de sus inversiones (>6,5 %) y realmente invertirá el dinero que ahorrará gracias a los pagos mensuales más bajos en el 30 contra el 15.
3. Tome el 15 si:
   1. puede pagar fácilmente la casa más grande que desee con un préstamo a 15 años, y
   2. las tasas de interés son más altas (> 4%) o sus perspectivas de inversión no son tan buenas.

Ahora veamos cuánto puede ahorrar tomando un 15 en lugar de un 30.   La idea es que ahorre una gran cantidad de intereses pagando el préstamo en la mitad del tiempo, con la compensación de que sus pagos mensuales son un poco más altos. con el 15. Sin embargo, cuando las tasas de interés son muy bajas, entonces un 15 en realidad no ahorra tanto en comparación con un 30, debido a la inflación. Con un 30 tienes que pagar 15 años más, pero cada año estás pagando con dólares que cada vez valen menos, por la inflación.  Mi calculadora a la izquierdacompara préstamos a 15 años con préstamos a 30 años, y es el único que conozco que da el paso importante de contabilizar la inflación.

Tenga en cuenta que incluso si toma el 30, aún puede hacer pagos anticipados (pagos adicionales) para pagarlo en 15 años y ahorrar en intereses como lo haría con un préstamo real de 15 años. Una ventaja de hacerlo de esta manera es que su obligación mensual es baja, por lo que si el dinero escasea, no tendrá que hacer un pago más alto. En otras palabras, su dinero es más líquido. Con un préstamo a 15 años, tiene que hacer el pago más alto todos los meses, lo quiera o no. Pero con un préstamo a 30 años, depende de usted si hará el pago adicional cada mes.

Entonces, ¿por qué no tomarías siempre los 30 y tratarías de pagarlos en 15?   Dos razones: Primero, la tasa de interés de los 30 es más alta. Y segundo, si no es diligente en hacer los pagos adicionales, ahí se van sus ahorros de intereses. Recomiendo el 15 para quien se lo pueda permitir porque el ahorro es automático, y no te lo puedes arruinar dejando de hacer los prepagos.

Así que en resumen:

Tomando un 30 e invirtiendo la diferencia

Dado que los pagos de un 30 son más bajos, puede obtener el 30, tomar el dinero que está ahorrando cada mes de los pagos más bajos e invertirlo en otra cosa.  De hecho, esa suele ser una mejor oferta que tomar un préstamo a 15 años, siempre y cuando inviertas la diferencia religiosamente. Pero ya sea que tomar los 30 e invertir la diferencia sea una mejor oferta o no, una ventaja de hacerlo es que mantiene su inversión líquida, por lo que si atraviesa tiempos difíciles, puede dejar de destinar el dinero extra a su inversión y puede retirar fácilmente todo el dinero que tenías ahorrado hasta la fecha. Si hubiera tomado una hipoteca a 15 años, su inversión estaría encerrada en su casa y no sería fácil para usted convertir ese capital en efectivo.

He aquí un ejemplo:  Digamos que su pago sería de $1100/mes. en un préstamo de 30 años frente a $ 1500 / mes. en un préstamo de 15 años. En lugar de tomar el préstamo de 15 años por $ 1500 / mes, toma el préstamo de 30 años por $ 1100 / mes e invierte $ 400 / mes. por separado en otro lugar (fondos mutuos, CD's de alto rendimiento, acciones socialmente responsables , etc.).

Al hacer esto, su inversión permanece líquida.  Tu casa es una inversión, seguro, pero no puedes comerte tu casa. Cualquier dinero que ponga en su casa es dinero que no puede recuperar fácilmente. La única forma de monetizar esa inversión es vender la casa o pedir prestado contra ella (refinanciamiento o préstamo con garantía hipotecaria). Y si los tiempos se ponen difíciles (como si pierde su trabajo), irónicamente, ningún banco le permitirá pedir prestado contra su casa porque están preocupados de que una persona sin trabajo no pueda devolverlo. Por el contrario, si invierte su efectivo en fondos mutuos u otras inversiones similares, siempre es fácil venderlos para acceder a su efectivo.

Esta estrategia es similar a obtener un 30 y hacer prepagos, como explicamos anteriormente.   Las desventajas son la tasa de interés más alta de la hipoteca y el hecho de que usted recibe un golpe financiero si no invierte la diferencia con diligencia.

Si bien la idea de "30 e invierta la diferencia" suele ser un mejor trato, dos cosas que comúnmente se pasan por alto evitan que sea una mina de oro cada vez.  Primero, al tomar un 15, paga el préstamo en la mitad del tiempo, por lo que de repente tiene mucho efectivo libre para invertir a partir del año 16. Segundo, sus ganancias por tomar el 30 e invertir la diferencia están sujetas a impuestos, mientras que el el interés que ahorraría con la hipoteca a 15 años no lo es. (Y no, la deducción de intereses hipotecarios realmente no entra en juego aquí, porque es esencialmente insignificante en la mayoría de los casos). La mayoría de los defensores de la idea de "30 e invierta la diferencia" parecen pasar por alto estas dos cosas.

Notas de la calculadora

1. La línea inferior muestra cuánto efectivo dispuso, después de restar el valor después de impuestos de sus inversiones en efectivo. Entonces, la pérdida más grande pierde la batalla 15vs30.
2. Inversiones.  Los montos que se muestran para las inversiones en efectivo se han reducido por los impuestos que pagaría por la venta. Incluye el principal.
3. Total Cash Out es el dinero que quedó en sus manos para pagar su hipoteca, PMI, impuestos sobre la propiedad y para construir su inversión, menos el beneficio fiscal que obtuvo por ser propietario de una vivienda. Son las columnas sombreadas en naranja en la tabla grande.
4. Impuestos.   Las columnas que forman parte de las Deducciones de Vivienda se muestran en letra verde. El cálculo del ahorro fiscal es simple y no tiene en cuenta algunos límites que pueden imponerse a la deducción de intereses de su hipoteca. La calculadora no considera el impuesto sobre la plusvalía o la plusvalía de la casa, porque es el mismo en ambos lados.
5. Los saldos corrientes (acumulativos) se muestran con un fondo gris claro, para diferenciarlos de los otros valores, que son los valores de ese año solamente.
6. Sólo se invierte la diferencia de los pagos .   Los pedantes quisquillosos insistirán en que la cantidad invertida también debe representar la diferencia en el PMI y los impuestos sobre la renta, pero en la vida real los propietarios no tienen fácil acceso a los números detallados y simplemente invertirán la diferencia en los pagos.

Suposiciones:

1. Los impuestos a la propiedad son el 2% del precio de compra y aumentan a la tasa de inflación.
2. El PMI se aplica a préstamos con menos del 20 % de pago inicial (es decir, el préstamo no es FHA). El puntaje de crédito es de rango medio (680-719, para calcular el costo del PMI). El PMI se cancela automáticamente cuando el saldo del préstamo cae por debajo del 78 % del precio de compra.
3. Los costos de cierre se pagan en efectivo, no se incluyen en el préstamo y no son significativamente diferentes para los préstamos a 15 y 30 años.
4. La deducción estándar y las deducciones no relacionadas con la vivienda aumentan según la tasa de inflación.