Haga una oferta, firme un contrato
y pague una arras

Hacer una oferta

Índice

1. Hacer una oferta
2. El contrato
3. Protección contra la compra de una casa de limón
4. Dinero de arras
5. Compañía de títulos
   1. Elegir una compañía de títulos
6. Política de títulos
7. Encuesta
8. Contrato de servicio residencial (también conocido como "Garantía del hogar")
9. Revisando dónde estamos ahora

Si hay una buena posibilidad de que desee comprar la casa, entonces le hará una oferta al vendedor.  Eso significa que le dice al vendedor cuánto está dispuesto a pagar por la casa. (En realidad, si cualquiera de las partes tiene un agente de bienes raíces, entonces son los agentes de bienes raíces quienes hablan. Los vendedores y los compradores no hablan entre sí directamente, a menos que ninguno de ellos tenga un agente).

Puede hacer la oferta incluso si no está 100% seguro de querer comprar la casa, e incluso si no está seguro de cuánto quiere pagar exactamente. El contrato por lo general proporciona una forma de retractarse si decide que no quiere la casa después de todo, especialmente si la inspección revela problemas físicos con la casa. (Mas de esto en un minuto.)

Su agente puede orientarlo sobre cuánto ofrecer.   Sin embargo, recuerde que el agente tiene dos incentivos diferentes para inflar el precio. En primer lugar, cuanto mayor sea el precio de venta, más comisión ganan. En segundo lugar, cuanto más ofrezca, es más probable que el vendedor acepte su oferta, y el agente quiere que se venda la casa para poder cobrar su comisión. Aunque debe tener estas cosas en cuenta, cada vez que trabajé con un agente para comprar una casa, me sugirieron que ofreciera un poco menos de lo que pedía el vendedor.

Si no quiere complicarse con la negociación y cree que la casa vale la pena, simplemente puede ofrecer la misma cantidad que pide el vendedor.   Si desea obtener un mejor trato, puede ofrecer un poco menos de lo que el vendedor quiere, o tal vez ver si el vendedor hace alguna otra concesión, como pagar parte de los costos de cierre o hacer algunas reparaciones.

Incluso puede ofrecer más de lo que pide el vendedor. Obviamente, esto es inusual, pero sucede en mercados calientes donde las casas se mueven muy rápido. Si tres posibles compradores diferentes hacen ofertas al mismo tiempo, obviamente, el vendedor generalmente elegirá la oferta más alta. En casos como este, los compradores competitivos intentarán superarse entre sí para asegurarse de obtener la casa.

Esto es lo que debe considerar al presentar su oferta:

1. El asesoramiento de su agente inmobiliario. Su agente está mucho más familiarizado con el mercado y el proceso que usted. A pesar de que tienen un interés creado en que el precio sea más alto, considere cuidadosamente lo que le dicen.
2. Cuánto está dispuesto a prestar el banco.   Obviamente, no puede ofrecer más de lo que puede pagar, pero debería haberse dado cuenta si una casa en particular estaba fuera de su presupuesto mucho antes de que llegara el momento de hacer una oferta.
3. Cuanto vale la casa. Todos queremos evitar pagar más de lo que vale algo, y esto es especialmente cierto al comprar una casa que tal vez quieras vender algún día. Pero podrías ignorar esto si el #4 es más importante para ti....
4. Cuanto quieres la casa.   No tiene nada de malo pagar más de lo que vale una casa si realmente la quiere y puede pagarla. Si el vendedor pide $ 200k, pero su agente y un análisis de mercado sugieren que la casa vale solo $ 180k, ciertamente puede pagar los $ 200k de todos modos si la casa vale tanto para usted . Por supuesto, incluso si está dispuesto a pagar el precio inicial de $ 200,000, por lo general no le hará daño ofrecer menos para tratar de obtener una mejor oferta, a menos que se trate de un mercado inmobiliario activo en el que otro comprador podría superar su oferta.
   Ofrecer más que el valor de mercado por una casa que realmente desea funciona mejor cuando no tiene la intención de vender la casa en el corto plazo. Una casa sobrevalorada tarda más en valer más de lo que pagó por ella, pero si no la está vendiendo, ¿qué le importa?

El vendedor podría rechazar su oferta y hacer una contraoferta de un precio un poco más alto que el suyo.   Puede aceptar eso o hacer una contraoferta nuevamente, ofreciendo un poco menos. El proceso continúa hasta que ambos estén de acuerdo o ninguna de las partes ceda, en cuyo caso el trato no se concretará.

El contrato

Si el vendedor acepta su oferta, ambos firmarán un contrato .  El contrato no lo obliga necesariamente a comprar la casa, pase lo que pase, más sobre esto en un minuto. Después de firmar el contrato, el vendedor retirará la casa del mercado. Entonces no tendrá que preocuparse por los compradores competidores mientras hace que la casa sea inspeccionada y tasada para asegurarse de que realmente vale lo que cree que es. Esto asegura su posición como el primero en la fila para comprar la casa.

En la mayoría de los casos, utilizará el formulario de contrato estándar de su estado.   Visite el sitio web de la comisión de bienes raíces de su estado ahora y obtenga una copia del formulario para que pueda seguirlo. (Por ejemplo, estos son los contratos para Texas ). Si en el improbable caso de que el vendedor quiera usar un contrato personalizado, intente que use el formulario estándar. Si no lo hacen, contrate a un abogado para que revise el contrato y se asegure de que no haya sorpresas ocultas. No necesita un abogado si el contrato es un formulario estándar, pero ciertamente puede usar uno si lo desea.

Si está utilizando un agente de bienes raíces , uno de sus trabajos es guiarlo a través del contrato.   Ya sea que tenga un agente o no, el resto de esta página explicará las partes más importantes.

Protección contra la compra de una casa de limón

Es posible que desconfíe de firmar un contrato antes de que se inspeccione la casa y sepa de cualquier problema grave oculto que pueda tener.  Si no lo eres, deberías serlo. Si maneja el contrato correctamente, tendrá una o más "salidas" que le permitirán salirse del contrato sin verse obligado a realizar la compra. Si no tiene cuidado, podría verse obligado a comprar la casa pase lo que pase. (El vendedor no puede ponerle una pistola en la cabeza para obligarlo a comprar la casa si no cumple con el trato, pero si no lo hace, es probable que pierda el depósito que pagará cuando firmar el contrato, y el vendedor también podría demandarlo por incumplimiento del contrato).

Estas son las tres salidas posibles:

1. Tarifa de opción.   Puede pagar una tarifa de opción (a menudo ~ $ 250) que le da derecho a retirarse por cualquier motivo. Este es prácticamente una obviedad, especialmente porque el contrato generalmente le permite aplicar la tarifa de opción a la compra de la casa si la acepta. (Asegúrese de que la casilla "se aplica a la compra" esté marcada en el contrato). ¡Pague la tarifa de la opción! La opción de retirarse viene con una fecha de vencimiento (a menudo de 5 a 14 días desde la firma), y una vez que vence el período de la opción, ya no tiene este derecho específico de retirarse. Entonces, firme el contrato, pague la tarifa, y luego haga que inspeccionen la casa de inmediato para que pueda averiguar qué es lo que está mal, si es que tiene algo, para ver si quiere pagar la fianza. (Cubriremos las inspecciones en la página siguiente).
2. Especificación de reparaciones en el contrato.  El contrato tendrá al menos dos casillas de verificación sobre las reparaciones: una que dice que acepta la propiedad "tal cual" (sin importar cuál sea el problema) y otra que dice que el vendedor tiene que reparar las cosas específicas que usted escribe. No No piense que puede escribir que tienen que reparar "todos y cada uno de los problemas encontrados en la inspección", ya que la mayoría de los vendedores no estarán de acuerdo con eso. Mi recomendación es que requiera la reparación de "Todos los problemas encontrados en la inspección que costarán al menos $X para reparar", sustituyendo algún número por $X. No le dé cinco centavos al vendedor; su límite probablemente debería ser de al menos $ 500 a $ 1000 por reparación. La mayoría de las casas necesitarán algunas reparaciones menores, y generalmente no son responsabilidad del vendedor. De todos modos, el vendedor no tiene la obligación de aceptar usar su redacción, así que negocie con cuidado.
3. Cláusula de reparaciones requeridas por el prestamista.   El contrato estándar de Texas (y probablemente los de muchos otros estados) dice que el comprador puede retractarse si las reparaciones requeridas por el prestamista superan el 5% del precio de compra. (por ejemplo, $10k en una casa de $200k) Su prestamista no quiere prestar dinero en un edificio que está en malas condiciones y puede requerir que se arreglen ciertas cosas.

Consejo: ¡ Por el amor de Dios, asegúrese de que su contrato tenga al menos dos de las protecciones mencionadas anteriormente!

Dinero de arras

Cuando firme un contrato, también pagará un depósito llamado depósito en garantía , generalmente de $500 a $5000, para demostrar que realmente quiere comprar la casa.   El dinero de garantía se aplica al precio de compra si el trato se lleva a cabo. Si el trato no se lleva a cabo, generalmente puede recuperar su dinero de garantía, aunque esto depende de cómo esté redactado el contrato. Si no cumple con el contrato (por ejemplo, al no hacer inspeccionar la casa en el plazo especificado en el contrato), entonces puede perder el depósito de garantía.

El depósito en garantía lo mantiene un tercero independiente, generalmente una compañía de títulos , que es nuestro siguiente tema.

Consejo: una vez que firme el contrato, asegúrese de que la inspección, la encuesta y la tasación se realicen rápidamente, o puede perder su depósito de garantía. Estos elementos se explican en las páginas siguientes.

Compañía de títulos

La compañía de títulos es el negocio que hace tres cosas importantes:

1. Posee el dinero de arras (ver la sección anterior).
2. Emite las pólizas de seguro de título (más sobre esto en un minuto)
3. Maneja todo el papeleo relacionado con el cierre, incluyendo:
   1. calcular el monto adeudado por usted después de todos los cargos, y preparar una Declaración de liquidación que muestre a dónde va todo el dinero
   2. obtener todas las firmas de usted y el comprador en el cierre
   3. enviar los documentos al gobierno local para registrar oficialmente la venta

Las tarifas son lo último de lo que debe preocuparse. La última vez que compré una casa (2013), la tarifa de la compañía de título era de $250 y, de todos modos, la pagó el vendedor.

Elegir una compañía de títulos

En la mayoría de los casos, la selección de la compañía de títulos no es muy importante, ya que la mayoría de ellos hacen aproximadamente el mismo (buen) nivel de trabajo, y sus tarifas suelen ser bastante similares y bastante bajas de todos modos. Personalmente, generalmente dejo que los agentes elijan las compañías de títulos y nunca me preocupo por eso. Pero debido a que es posible tener problemas con la compañía de títulos, hablemos de la selección de la compañía de títulos.

Primero, estos son los principales problemas que podría encontrar con una mala compañía:

1. El cierre se retrasa porque la compañía de títulos no fue diligente en la coordinación de todo el papeleo entre los diversos problemas.
2. No registran la venta con el gobierno local. Esto es bastante raro, pero podría suceder.
3. Se declaran en bancarrota y usted pierde su dinero (el depósito de garantía o el precio de compra de la casa si se lo transfirió a ellos). Si eso le preocupa, asegúrese de estar utilizando una compañía de títulos sólida y/o traiga un cheque de caja al cierre en lugar de enviar el dinero por transferencia.

En teoría, cualquiera de los vendedores, compradores o prestamistas puede elegir la compañía de títulos. En la práctica:

1. El prestamista podría insistir en una compañía de títulos en particular (porque esa compañía tiene un buen historial de manejo de cierres con precisión y prontitud).
2. Si el prestamista no tiene una preferencia, entonces el agente del comprador generalmente elegirá la compañía de títulos y la escribirá en el contrato, a menudo sin decirle al comprador que tiene la opción de elegir qué compañía de títulos usar.
3. Si está comprando sin un agente, entonces el agente del vendedor generalmente elegirá la compañía de títulos y la escribirá en el contrato.

Una elección hecha por el prestamista o un agente generalmente es segura porque la mayoría de las compañías de títulos son buenas, los agentes generalmente saben cuáles (si las hay) evitar, y no hay ningún incentivo para que un prestamista o agente lo oriente hacia una mala compañía. Por lo general, dejo que los agentes y los prestamistas elijan la compañía de títulos, excepto en una ocasión en que el agente del vendedor eligió una compañía tan lejana que prácticamente estaban en la siguiente ciudad. (Los llamé y conseguí que el cierre se trasladara a la oficina del centro de la ciudad de la misma compañía, lo que era más conveniente tanto para mí como para el vendedor). Si desea elegir la compañía de títulos usted mismo, consulte los sitios de revisión habituales, como Yelp y AngiesList .

Política de títulos

El título básicamente se refiere a sus derechos como propietario de una propiedad.   Si eres dueño de una casa, tienes su título. El seguro de título(también conocido como "póliza de título del propietario") protege su propiedad contra reclamos que otros puedan hacer en su contra y contra errores en los documentos registrados. Por ejemplo:

• El propietario anterior no pagó sus impuestos sobre la propiedad.
• Un ex cónyuge del propietario reclama un interés en la propiedad.
• Un dueño anterior no le pagó a un contratista por algún trabajo que hizo en la casa.

En cada uno de estos casos, la parte agraviada puede reclamar su casa y, en algunos casos, quitarle la propiedad.   Su póliza de título lo protege de que eso suceda. la empresa de títulosque emite la póliza primero verifica para asegurarse de que no haya reclamos existentes contra la casa antes de comprarla. Después de comprar su casa, si alguien presenta un reclamo en su contra debido a un incidente anterior a su compra, simplemente llame a la compañía de títulos y ellos se encargarán de ello. Meses después de comprar mi primera casa, me sucedió esto: un contratista de plomería me amenazó con reclamar la casa porque el dueño anterior no le pagó por el trabajo que había hecho en la casa. Llamé a mi compañía de títulos y se hicieron cargo, y nunca más tuve que lidiar con ese problema.

En algunos estados, la emisión de una póliza de título no es automática, así que asegúrese de que su contrato diga que obtiene una póliza de título del propietario.   Es económico y ofrece una protección real. El coste de la póliza ronda el 0,7% del precio de la vivienda. Una póliza de título dura para siempre (o hasta que venda la casa). La cantidad de cobertura en una póliza de título es generalmente el precio de venta de la casa.

Hay una casilla de verificación en el contrato para indicar si el comprador o el vendedor paga la póliza de título, y esa elección generalmente sigue la costumbre local.

No confunda la póliza de título del propietario con la póliza de título del prestamista , que protege a su banco (aunque es posible que le obliguen a pagar por ello).

Encuesta

La compañía de títulos y su prestamista requerirán que tenga un estudio de la propiedad, que es un plano oficial que indica los límites de la propiedad y las dimensiones de la casa.   Es posible que pueda obtener esto del vendedor, quien debe tener una copia de la encuesta de cuando compraron la casa, pero si está bastante fechada, entonces la compañía de títulos requerirá que se realice una nueva encuesta. Una encuesta cuesta alrededor de $ 400, y es posible que pueda hacer que sea parte de los costos de cierre que paga al cierre, en lugar de tener que pagarla por adelantado.

Contrato de servicio residencial (también conocido como "Garantía del hogar")

Es posible que se sorprenda de que, al igual que puede obtener una garantía para un televisor, puede obtener una para una casa.   Una empresa se compromete a reparar los problemas de electricidad, plomería y calefacción/refrigeración por una tarifa anual ($300-600) y una tarifa de visita a domicilio por incidente ($50-60).

O eso dicen.   Como puede sospechar, muchas de estas empresas encuentran la manera de decir que cualquier problema que tenga no está cubierto por su contrato de servicio. Y los contratistas locales que envían para hacer el trabajo pueden no ser especialmente profesionales o incluso competentes. La industria de garantías para el hogar tiene calificaciones absolutamente terribles de parte de los consumidores en general.

Entonces, ¿cómo se relaciona esto con el contrato?   Bueno, hay un lugar en el contrato donde puede verificar si el vendedor le reembolsará un contrato de servicio que podría comprar. Algunos vendedores compran el contrato de servicio para que el comprador tenga más confianza en la compra de la casa, especialmente en el caso de los compradores de vivienda por primera vez. Pero la inspección debería haberle dado una gran idea de la condición de la casa, y debería esperar tener que pagar el mantenimiento básico para el mantenimiento de su hogar. No soy un gran fanático de los contratos de servicio. Si el vendedor se ofreciera a pagar por uno, vería si, en cambio, el vendedor estaría dispuesto a descontar el costo de la garantía de la casa del costo de la casa.

Revisando dónde estamos ahora

Están sucediendo muchas cosas en este punto, así que repasemos:

• Haz una oferta   (y tal vez contraofertas)
• Firmar un contrato , verificando que:
  • Tiene la protección anti-limón comentada anteriormente.
  • La compañía de títulos no está muy lejos y es aceptable para usted.
  • Especifica que obtienes una póliza de título de propietario.
• Pague la tarifa de la opción   (asegurándose de que la casilla "se aplica a la compra" esté marcada)
• Pagar el dinero de arras
• Solicite la encuesta   (a menos que el vendedor tenga una copia aceptable para la compañía de títulos)
• Haga que inspeccionen la casa