Hacer su diligencia debida al comprar una propiedad rural
- Comprar un Terreno Rural
- Preguntas para hacer y cosas que debe saber antes de cerrar una propiedad rural
-
Leer más de Toughnickel
- ¿Hay servidumbres?
- ¿Cuáles son los contratiempos?
- ¿Se ha realizado una inspección del sitio (prueba séptica) y, de ser así, cuáles fueron los resultados?
- ¿Existe un HOA o un POA?
- En caso afirmativo a lo anterior, ¿cuáles son las reglas y tarifas, y qué cubren esas tarifas?
- ¿Se puede acampar en su propiedad?
- ¿Hay servicios públicos disponibles o se trata de una propiedad fuera de la red?
- ¿Cuál será la fuente de su agua potable? ¿Puede perforar un pozo, entregar agua o transportar agua?
- ¿Hay servicio de recogida de basura? Si no, ¿dónde puedes llevar tu basura?
Vivo en Flagstaff, AZ, desde 2003, donde soy un miembro activo del equipo de búsqueda y rescate del alguacil del condado de Coconino y un ávido excursionista.
Comprar un Terreno Rural
En septiembre de 2018, mi esposo y yo firmamos los documentos de cierre de 36 acres de tierra sin urbanizar, fuera de la red eléctrica, entre pinos piñoneros, enebros y prados al norte de Williams, Arizona, y al sur del Gran Cañón. Estábamos (y todavía estamos) encantados con nuestra nueva propiedad, después de varios meses de búsqueda, viendo docenas de propiedades e incluso una vez retirándonos de un contrato para comprar una propiedad diferente.
En el camino, aprendimos mucho sobre qué preguntar e investigar al considerar una parcela rural. También aprendimos que, si bien muchos agentes de bienes raíces saben lo que hacen cuando se trata de propiedades residenciales y urbanas, no necesariamente conocen los entresijos de los bienes raíces rurales, por lo que es importante hacer su propia debida diligencia antes de firmar eso. contrato de compra y finalmente la compra de terrenos.
Si bien nuestra experiencia es específica del norte de Arizona, en particular del condado de Coconino, espero que el conocimiento que obtuvimos sea útil sin importar dónde se realice la búsqueda de su propiedad.
Un arcoíris se forma después de una lluvia de temporada de monzones por la tarde
Una foto de nuestra propiedad, a la que llamamos "Bosque de 36 acres"
Preguntas para hacer y cosas que debe saber antes de cerrar una propiedad rural
Realmente no sabíamos qué preguntas hacer sobre las propiedades rurales que nos interesaban cuando comenzamos nuestra búsqueda, y aprendimos (casi de la manera más difícil) que solo porque una propiedad puede verse y sentirse como el lugar ideal para comprar, la realidad no siempre es tan claro o aceptable.
Estas son algunas cosas para pensar y preguntar:
¿Hay acceso legal?
El acceso legal más simple a una propiedad existe cuando una parcela tiene frente a una calle de acceso público. Pero a veces la topografía o las características del agua restringirán el acceso a la propiedad desde la carretera, o puede haber una o más parcelas de propiedad privada entre la carretera pública y la propiedad. Cuando la propiedad no tiene o no puede ser accedida directamente desde la vía pública, se requiere una servidumbre a través de las otras propiedades para un derecho de paso. Una servidumbre se describe comúnmente en las escrituras como la entrada, salida y regreso de una propiedad, a través de la tierra de una o más propiedades, a un camino de acceso público.
El acceso legal importa. Una cosa que descubrimos sobre una propiedad que casi compramos fue que no tenía acceso legal, a pesar de que podíamos conducir hasta allí. Sin acceso legal significa que el condado no emitirá ningún permiso, para construcción, solar, séptico, etc. Y si construye sin un permiso, eso puede generar problemas en el futuro, cuando se trata de tratar de financiar un proyecto de construcción o revender la propiedad. Incluso puede dar lugar a multas o, peor aún, a una orden de demolición total o parcial de un edificio. Conozca los riesgos de comprar una propiedad que no tiene acceso legal.
Ver también: ¿Debería comprar una propiedad sin acceso legal?
¿Hay acceso físico y es lo mismo que el acceso legal?
El hecho de que una parcela haya sido escriturada, el acceso legal no significa que pueda conducir directamente hasta ella. Quizás aún no se ha creado ningún camino. O tal vez la ruta está ahí pero es difícil o incluso imposible acceder en vehículo. Quizás el acceso sea limitado o no sea posible en ciertas épocas del año.
Observamos una propiedad con hermosas vistas y otras características atractivas, pero el acceso legal en el mapa en realidad no existía "sobre el terreno". Sin embargo, había un buen camino sin pavimentar hasta allí... pero ese camino no era el acceso real y legal. Atravesaba otra propiedad privada aún sin desarrollar, pero no era una servidumbre registrada.
De la misma manera, una propiedad puede tener acceso físico, pero ese acceso físico (carretera) puede no ser en realidad un acceso legal. Asegúrese de preguntar, no solo suponga basándose en lo que ve y cómo conduce a una propiedad.
¿Se mantiene o ara el acceso físico a la propiedad?
¿El condado, la ciudad o una entidad privada contratada por una HOA/POA se encarga de esto? ¿O usted, el dueño de la propiedad, sería responsable de mantener el acceso a la propiedad?
¿Hay una encuesta?
Las encuestas pueden costar miles de dólares, por lo que si ya se realizó una para la propiedad que desea comprar, solicite una copia al vendedor o, si está registrada, puede solicitar una copia al inspector de construcción de la jurisdicción o a la oficina de registro de tierras.
Desplácese hasta Continuar
Leer más de Toughnickel
Además de los límites y esquinas de la propiedad, una inspección mostrará las servidumbres.
Ver también: ¿Qué es una encuesta de propiedad y por qué es importante?
¿Hay servidumbres?
Una servidumbre es un derecho legal para cruzar o usar la tierra de otra persona para un propósito específico. La mayoría de las propiedades tienen una o más servidumbres, incluidas las de servicios públicos, incluso si actualmente no existe ninguna. También querrá saber si existen servidumbres para el acceso a otras propiedades, que de otro modo no tendrían salida al mar, que otros propietarios, presentes o futuros, puedan utilizar para la entrada/salida.
Existen reglas sobre lo que puede y no puede hacer dentro de una servidumbre en su propiedad, incluida, por ejemplo, la instalación de cercas, que es posible que deba retrasar el ancho de una servidumbre en lugar de hacerlo directamente en la línea de su propiedad.
Ver Servidumbres: Conozca sus derechos de propiedad
¿Cuáles son los contratiempos?
Los contratiempos no son decisivos cuando se trata de comprar una propiedad, pero sí desea saber qué tan lejos de los límites de la propiedad debe estar cuando se trata de fosas sépticas, edificios, cercas, etc. Los contratiempos a menudo son diferentes dependiendo de qué el revés es para y si es a lo largo de un camino versus otra propiedad privada. También hay contratiempos para elementos de agua y drenajes, por ejemplo.
¿Se ha realizado una inspección del sitio (prueba séptica) y, de ser así, cuáles fueron los resultados?
Muchos, si no la gran mayoría, de las propiedades rurales requerirán un sistema séptico si planea tener una vivienda de cualquier tipo en ese terreno, porque no puede simplemente conectarse a un sistema de alcantarillado municipal. El tipo de séptico que se requerirá se determina mediante una investigación del sitio (una prueba de beneficios, aunque ese término rara vez se usa hoy en día, al menos donde vivimos). Los sistemas sépticos pueden ser estándar o convencionales o pueden ser sistemas alternativos, que cuestan mucho más. Un sistema estándar puede costar entre $5,000 y $8,000, mientras que los sistemas alternativos pueden costar decenas de miles de dólares. Así que averigüe si se ha realizado una prueba séptica en la propiedad que le interesa y, de ser así, cuáles fueron los resultados. Si aún no se ha realizado ninguna prueba, puede pedirle al vendedor que se haga una. Si el vendedor no está dispuesto a gastar el dinero en la prueba, depende de usted, el posible comprador, decidir qué tan importante es para usted hacer una antes de comprar la propiedad.
Las pruebas sépticas/investigaciones del sitio son específicas para la ubicación de la prueba. Si bien un área de la propiedad puede pasar por séptico estándar, otras áreas pueden no hacerlo, por lo que deberá decidir en qué parte de la propiedad desea construir, ya que su séptico deberá estar dentro de un área determinada de los pozos de prueba. Esto es particularmente importante en propiedades más grandes, donde tendría una variedad de opciones de sitios de construcción y podría preferir una más que otras.
Una excavadora excava pozos de prueba en el sitio (en realidad, zanjas profundas e inclinadas) en nuestra propiedad en el área que preferimos construir.
¿Existe un HOA o un POA?
Si bien muchos de nosotros asociamos las HOA con propiedades residenciales urbanas, suburbanas y rurales, incluso algunas propiedades rurales de varios acres forman parte de una HOA o, más comúnmente, de una Asociación de propietarios (POA). Si es así, averiguaría quiénes son uno o más de los miembros de la junta y llamaría al menos a uno de ellos antes de finalizar su compra, solo para hacer contacto y tener una idea de cómo administran su asociación y lo que dicen más. cosas importantes son saber acerca de vivir en la zona.
En caso afirmativo a lo anterior, ¿cuáles son las reglas y tarifas, y qué cubren esas tarifas?
En nuestro caso, las reglas de POA incluyen cosas como el porcentaje de árboles que se pueden quitar/cortar en una propiedad y limitaciones en el uso comercial de una parcela, por nombrar dos de muchos. Y nuestras tarifas anuales de POA se destinan predominantemente al mantenimiento de los caminos de escoria. Asegúrese de recibir una copia de los CC&R si hay un HOA o POA asociado con la propiedad que le interesa comprar... y léalos. Si bien el nivel de cumplimiento de esas reglas varía según la HOA/POA, siempre es importante saber cuáles son esas reglas.
¿Se puede acampar en su propiedad?
Tanto las HOA/POA como la jurisdicción local (p. ej., el condado) pueden imponer limitaciones sobre si puede acampar en su propiedad, cuándo y cuándo, y durante qué duración y circunstancias, ya sea en una tienda de campaña, en un remolque de viaje o en un vehículo recreativo. Algunas jurisdicciones requerirán un permiso para acampar en su terreno y limitarán la cantidad de días que puede hacerlo en un año determinado. A veces, esas reglas son diferentes una vez que tiene un permiso de construcción.
Dicho esto, muchas personas acampan en sus propiedades rurales incluso cuando las reglas y los reglamentos no lo permiten. O lo hacen sin permiso. Y muchos nunca se encuentran con un problema. Sin embargo, tenga en cuenta cuáles son las reglas y lo que PUEDE suceder si no las sigue. De esa manera, al menos puede decidir si vale la pena el riesgo y si puede aceptar las consecuencias si, por ejemplo, alguien se queja y la HOA/POA y/o el condado le llaman.
¿Hay servicios públicos disponibles o se trata de una propiedad fuera de la red?
Electricidad, agua, gas natural, teléfono, cable/internet: todos los servicios y utilidades que estamos acostumbrados a tener en la acera en áreas urbanas, suburbanas e incluso en muchas áreas residenciales rurales a menudo no son tan accesibles, si es que lo son, cuando se trata de propiedades rurales. Y, si puede obtener una parte o la totalidad de su propiedad, el costo de hacerlo puede ser alto o incluso prohibitivo. Entonces, si tener estos servicios públicos es importante para usted, averigüe si hay alguno disponible para la propiedad y en qué costos puede incurrir para que eso suceda.
Si, por el contrario, QUIERE estar fuera de la red (para usar energía solar, eólica y otros métodos alternativos de energía, por ejemplo), es posible que desee averiguar si otras personas y propiedades de los alrededores pueden traer servicios públicos y si eso significaría ver Las líneas eléctricas y las tuberías entran, por ejemplo. ¿Te parecería bien si sucediera?
¿Cuál será la fuente de su agua potable? ¿Puede perforar un pozo, entregar agua o transportar agua?
En nuestro caso, perforar un pozo no sería realista, ya que el nivel freático se encuentra a miles de pies por debajo de la superficie. Muchos dueños de propiedades en el área envían agua y la almacenan en una cisterna grande o en varias cisternas, y luego la bombean a sus hogares. Algunas personas acarrean el agua ellos mismos, la llenan en las estaciones de agua locales y la llevan a sus cisternas en tanques en la parte trasera de su camión o remolque. Otras personas recolectan y almacenan agua de lluvia (que puede usarse junto con agua potable transportada o entregada), que es lo que planeamos hacer. Tenga en cuenta que el agua de lluvia debe ser (deberá ser según los requisitos del código en muchas áreas) filtrada antes de usarse en el hogar.
¿Hay servicio de recogida de basura? Si no, ¿dónde puedes llevar tu basura?
No hay recolección semanal de basura o reciclaje en la acera donde se encuentra nuestra propiedad, aunque algunas personas tienen contenedores de basura y pagan a una empresa privada para que los recoja o los vacíe periódicamente. Si esa no es una opción disponible o que usted prefiere, averigüe dónde están las estaciones locales de basura y reciclaje y cuál será el costo para usted.
En una nota relacionada, vivir en una propiedad rural es un gran incentivo para reducir el desperdicio. Su...
Deja una respuesta