Es posible que esté pensando: "Oye, ¿podría simplemente hacer los pagos directamente al vendedor en lugar de obtener una hipoteca? Entonces no tendría que calificar para la hipoteca". De hecho, eso podría ser un buen negocio, excepto que los acuerdos financiados por los propietarios como este son raros. Este es el por qué.
El vendedor tiene que pagar su hipoteca existente antes de poder vender.
Digamos que el vendedor está vendiendo la casa por $ 150,000 y le quedan $ 110,000 en la hipoteca. Si lo venden de la manera normal, donde usted obtiene su propio préstamo de un banco, entonces $110,000 de su nueva hipoteca pagarán la hipoteca anterior del vendedor, y el vendedor terminará con $40,000 en efectivo.
Pero si el vendedor quiere financiarlo con el propietario, primero tendrá que pagar la hipoteca existente. ¿Tiene el vendedor $110,000 de repuesto por ahí? Probablemente no. Por lo tanto, en la mayoría de los casos, los vendedores no pueden financiarle como propietario aunque quisieran, porque no tienen los medios para pagar su hipoteca existente.
El vendedor quiere todo su efectivo por adelantado.
Con una venta regular, el vendedor recibe todo el efectivo por adelantado. Cuando financian al propietario, el dinero
se filtra, mes a mes, durante 30 años. Por lo tanto, la mayoría de los vendedores prefieren una venta regular para poder obtener todo su dinero por adelantado. Después de todo, ¿cuál es la razón más común por la que la gente vende una casa? Para que puedan comprar otro. Y es probable que necesiten el dinero de la venta de la casa vieja para usar como pago inicial de la casa nueva, o para arreglarla, o ambas cosas.
Otra razón por la que el vendedor podría no querer financiar el propietario es que no espera vivir otros 30 años para cobrar todos los pagos. Esto es especialmente cierto si el vendedor tiene más de 40 años.
Como puede ver, los vendedores generalmente no pueden financiar con el vendedor o no quieren hacerlo. Es por eso que rara vez encontrará casas financiadas por sus propietarios.
Por supuesto que hay excepciones. Aquí hay casos en los que la financiación del propietario es una posibilidad.
La financiación como inversión. Si el vendedor no necesita todas las ganancias de la venta de inmediato, entonces el financiamiento de una casa por parte del propietario puede ser una gran inversión. Cuando pones dinero en el mercado de valores, puedes obtener el 6%, o tal vez un poco más, o puedes perder el 5, el 10 o el 20%, o todo. Por el contrario, el financiamiento del propietario le da al vendedor un rendimiento garantizadocualquiera que sea la tasa de interés del préstamo. Además, los vendedores que financian al propietario pueden cobrar una tasa de interés más alta que los bancos porque el financiamiento del vendedor a menudo hace que el trato sea atractivo para el comprador, especialmente si el comprador no puede calificar para un préstamo bancario. El principal riesgo para el vendedor es que el comprador no cumpla con los pagos mensuales (lo que se conoce como "incumplimiento" del préstamo), pero en ese caso el vendedor puede reclamar la casa ("ejecutarla") y venderla para obtener su dinero de vuelta. El vendedor está bien siempre que pueda vender la casa por al menos lo que queda en el préstamo.
Usted ofrece una tasa de interés más alta. Una forma en que podría convencer a un propietario para que financie con el vendedor es ofrecer pagar una tasa de interés más alta. Por supuesto, usted no haría tal oferta si pudiera calificar para un préstamo bancario, pero si no puede obtener un préstamo bancario, entonces ofrecer una tasa más alta directamente al vendedor podría ser lo que se necesita para obtener usted en el hogar que desea. Además, una vez que haya tenido la casa durante uno o dos años y su situación financiera mejore, es posible que pueda transferir ese préstamo a un banco.
El vendedor financia sólo una parte del préstamo. Una vez quise comprar una casa pero no pude reunir los últimos $36,000. (No me quedaba más efectivo y no podía conseguir un préstamo mayor.) Pero realmente quería la casa. Así que le pedí al propietario que financiara solo esa pequeña parte del costo de la casa y le ofrecí el doble de la tasa de interés vigente. El aceptó. Un año más tarde pude pasar fácilmente ese préstamo a un banco a la mitad de la tasa de interés, por lo que solo tuve que pagar el interés más alto durante un año.
Si encuentra un acuerdo de FSBO, es muy probable que ninguna de las partes utilice un agente inmobiliario. Ya sea que use un agente de bienes raíces, todos los documentos para la venta son manejados y firmados en la oficina de una compañía de títulos, lo que asegura (entre otras cosas) que la casa es realmente del vendedor para venderla, y que no hay reclamaciones pendientes contra la propiedad. Si desea mayor protección, puede contratar a un abogado para que verifique el papeleo, aunque la mayoría de las personas no optan por esto. Yo nunca lo he hecho.
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