El préstamo (también conocido como "La hipoteca")
Lo esencial
El préstamo que obtiene del banco se llama hipoteca , también llamada pagaré . (Hablaremos más sobre cómo obtener un préstamo en un minuto).
El banco que presta el dinero es el prestamista . La cantidad que paga al banco cada mes es el pago de su hipoteca. La tasa de interés del préstamo es la tasa hipotecaria (o la tasa de interés ).
Si no hace los pagos de su hipoteca, el banco recuperará la casa. (Esto se llama ejecución hipotecaria ). Luego lo venderán para asegurarse de que puedan recuperar el dinero que le prestaron y que usted no devolvió.
La cantidad de años que lleva pagar el préstamo se denomina plazo, que en los EE. UU. es de 15 o 30 años. Hay pros y contras de cada uno:
hipoteca a 15 años hipoteca a 30 años • Ahorra mucho en intereses• Cancela el préstamo en la mitad del tiempo • Más fácil de calificar• Pagos mensuales más bajos• Le permite comprar una casa de mayor precio• Mantiene su efectivo líquido ¿Cómo eliges entre los dos? Si desea la mayor flexibilidad, tome el préstamo a 30 años. Todavía puede ahorrar en intereses y pagar su préstamo antes de tiempo pagando al banco un poco más cada mes (o cuando pueda pagarlo). La diferencia es que con un préstamo a 30 años usted determina cuánto extra desea pagar y, por lo tanto, cuánto desea ahorrar. Con un préstamo a 15 años, tiene que hacer pagos más grandes todos los meses, le guste o no.
Por otro lado, si definitivamente puede pagar los pagos de un préstamo a 15 años y no confía en sí mismo para hacer pagos adicionales de capital en un préstamo a 30 años, entonces tome el préstamo a 15 años y disfrute el hecho de que ahorrará mucho en intereses y pagará el préstamo en la mitad del tiempo, sin tener que hacer nada especial.
Si está satisfecho con ese consejo, siga leyendo. De lo contrario, puede consultar más información sobre hipotecas de 15 años frente a 30 años en el apéndice.
En este momento, debe calcular cuánto dinero ha ahorrado que puede usar para el pago inicial, a menos que sepa que puede obtener un préstamo sin pago inicial .
Pagar una hipoteca
Usted paga su préstamo haciendo un pago cada mes. Al momento del cierre, por lo general, tendrá la oportunidad de firmar un formulario que le permite al banco retirar el pago automáticamente de su cuenta bancaria todos los meses, lo cual es muy conveniente. Si se niega a hacer el giro automático, entonces es su responsabilidad hacer su pago cada mes por su propia iniciativa. El banco no le enviará una factura mensual.
Parte de su pago se destina al principal (la cantidad que el banco le prestó) y otra parte son intereses (las ganancias del banco al prestarle dinero). Entonces, cuando el banco le presta $ 100,000, le devuelve esos $ 100,000 y algo más. Si solo tuviera que devolver los mismos $ 100,000 que le dieron, entonces no habría nada para ellos. Por eso cobran intereses.
A pesar de que parte de su pago mensual es para el capital y otra parte para el interés, solo realiza un pago al banco cada mes, y ese monto del pago permanece igual durante la vigencia del préstamo. No tiene que saber cuánto de su pago es de capital y cuánto de interés, y generalmente no necesita saberlo, pero si tiene curiosidad, puede ver mi página sobre cómo calcular el interés de la hipoteca .. Al final del año, el banco le enviará una declaración de sus impuestos (ya que podrá deducir los intereses que pagó si detalla), y la declaración le dirá cuánto interés pagó durante el año.
Intereses hipotecarios
El interés es la tarifa que paga por el privilegio de pedir dinero prestado. Así es como el banco obtiene ganancias al otorgarle un préstamo. Naturalmente, cuanto más baja sea la tasa de interés, mejor para usted, porque pagará menos interés total. Y dado que el interés es parte de su pago mensual, una tasa de interés más baja también significa un pago mensual más bajo. Finalmente, una tasa de interés más baja significa que puede pagar una casa más cara. (Digamos que tiene $ 1500 / mes para pagar una casa. Cuando menos de esos $ 1500 se destinan a intereses, una mayor parte puede destinarse a pagar el costo de la casa, lo que significa que puede pagar una casa más cara). Entonces, cuando llega al punto en que está buscando un préstamo,
Por cierto, en junio de 2012, las tasas hipotecarias de EE. UU. cayeron a un mínimo histórico del 3,66%, la tasa más baja desde que comenzaron las hipotecas a 30 años en la década de 1950. ( MSNBC ) HSH tiene una lista de tasas hipotecarias históricas desde 1986.
¿Quizás recuerda los porcentajes de la escuela secundaria, así que piensa que si tiene un préstamo de $100,000 al 6%, le devolverá al banco $106,000? Buen intento, pero eso solo funcionaría si devolvieras el préstamo después de un año. La tasa del 6% es una tasa anual , por lo que pagará ese 6% cada año . (Sin embargo, no pagará tanto como $ 6000 x 30, porque paga intereses solo sobre el saldo pendiente, no sobre el monto original del préstamo, y a medida que pasa el tiempo, su saldo disminuye).
El monto real de interés que paga cada mes es el saldo pendiente actual, multiplicado por la tasa de interés, dividido por 12. (p. ej., por $150 000 restantes en un préstamo al 6 %, significa que pagaría $150 000 x 6 % � 12 = $750 en interés para ese mes). Si sus ojos simplemente se nublaron, entonces no se preocupe, no es importante saber las matemáticas ahora, solo proporciono los detalles para aquellos que quieren entender todo completamente. Aquí está todo lo que necesita saber:
- Durante la vigencia del préstamo, le pagará al banco mucho más que la tasa de interés multiplicada por el monto del préstamo.
- Al comparar ofertas de préstamos de dos bancos diferentes, solo un punto porcentual de diferencia significa una gran diferencia en la cantidad de interés que se paga.
- Durante los primeros años, la mayor parte de su pago se destina a intereses, no al capital. En una hipoteca de 30 años al 7 %, en el año n.° 15, más del 75 % de su pago mensual se destina a intereses y no a capital. Después de 15 años no serás dueño de la mitad de tu casa, solo serás dueño del 27% de ella.
Aquí hay algunas imágenes bonitas para demostrar los dos primeros puntos. Asumiremos un préstamo de $125,000 por 30 años a varias tasas de interés.Total de intereses pagados durante la vida del préstamo
Entonces, incluso a una tasa de interés muy baja del 6%, está pagando $145,000 en intereses sobre un préstamo de $125,000. Así que pides prestados $125,000 y devuelves $270,000, ¡más del doble de lo que pediste prestado!
Es aún peor si tiene una tasa de interés más alta. Tenga en cuenta que pasar de una tasa de interés del 6 % al 10 % significa que usted paga $125 000 adicionales durante la vigencia del préstamo. Por lo tanto, el total que pagaría por un préstamo de $125 000 al 10 % sería $125 000 de capital + $269 907 de interés = $394 907. Es mucho para pagar un préstamo de $125,000, ¿eh?
Interés anual promedio (préstamo de $125,000, 30 años)
Nuevamente, ¡pasar del 6% al 10% de interés significa que usted paga un promedio de $4000 adicionales en intereses cada año!
Cómo afecta la tasa de interés al pago mensual
Tipos de prestamos
En su mayor parte, no tiene que preocuparse por la diferencia entre los tres tipos principales de préstamos (préstamo convencional, FHA y VA). Es el trabajo de su prestamista tratar de elegir el mejor préstamo para sus necesidades y calificaciones, no las suyas. Pero como escuchará estos términos con frecuencia, es posible que desee saber qué significan, así que aquí tiene.
Convencional. Esta es una palabra elegante para "normal". Un préstamo convencional es solo un préstamo regular y normal. Si su crédito es bueno y puede cambiar al menos un pago inicial del 5%, entonces es mejor que un préstamo de la FHA, ya que las tarifas son mucho más bajas y hay menos trámites burocráticos.
FHA. El gobierno de EE. UU. ofrece el programa de préstamos FHA para facilitar la compra de una vivienda. Por lo general, es más fácil calificar para estos préstamos y se pueden obtener para pagos iniciales tan bajos como 3.5% (frente al 5% de los préstamos convencionales). Los préstamos en realidad no los hace el gobierno, todavía los hacen los bancos; los federales solo garantizan parte del préstamo si no cumple, lo que significa que le pagan al banco si no realiza sus pagos. Sin embargo, no se entusiasme con el hecho de que el gobierno haga los pagos por usted: si no cumple con los pagos de su hipoteca, el banco aún le quitará la casa. Los federales pagan al banco después el banco ya ha embargado su casa. Tenga en cuenta que no todos los vendedores aceptarán un préstamo de la FHA, porque hay un poco más de trámites burocráticos involucrados.
Además, un tipo de préstamo de la FHA es el FHA 203k, que le permitirá pedir prestado el dinero que necesite para reparaciones o modernizaciones adicionales. Por ejemplo, si está comprando una casa de $170,000 y necesita $30,000 en reparaciones, podría pedir prestados $200,000 a través de un FHA 203k. De hecho, el FHA 203k suele ser la única forma en que puede pedir prestado mucho dinero para las reparaciones iniciales. La desventaja es que la tasa de interés de dichos préstamos es aproximadamente un punto porcentual más alta.
VIRGINIA. Los préstamos VA son una opción para los veteranos y es posible hacer un pago inicial del 0 %. Al igual que con los préstamos de la FHA, el VA en sí mismo no presta dinero, solo garantiza parte del préstamo para que los prestamistas se sientan cómodos prestando el dinero. Los préstamos garantizados por VA se pueden combinar con segundas hipotecas (que es cuando el banco hace el préstamo principal que cubre la mayor parte del precio de la casa, y el vendedor hace un préstamo separado al comprador por el resto del precio). Los préstamos VA pueden ser asumido por cualquier futuro comprador calificado, por lo que sus manos no están atadas si necesita vender; puede venderle a cualquiera, no solo a otro veterano.
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