Decidir si usar un agente de bienes raíces

Una vez que haya sido precalificado, estará casi listo para comenzar a buscar casas.  Antes de hacerlo, debe decidir si usar un agente de bienes raíces o no. Si utiliza un agente, ese agente le ofrecerá mucha ayuda, consejos y explicaciones durante todo el proceso de compra de una vivienda. Pero si no usa un agente, puede ahorrar potencialmente un 3% del costo de la casa, como explicaremos a continuación. Es una decisión difícil. La mayoría de los compradores de vivienda por primera vez probablemente harían bien en utilizar un agente. Si ha comprado una casa antes, o si realmente confía en su capacidad para seguir todo en este sitio web cuidadosamente, es posible que pueda arreglárselas sin un agente. El resto de esta página le ayudará a tomar su decisión. Primero, vamos

La diferencia entre agentes, corredores y agentes inmobiliarios

Los matices entre estos términos no son muy importantes y, si lo desea, puede omitir esta sección. Quienquiera que lo represente a usted o al vendedor, puede referirse a ellos como "agentes" y estar seguro. Si quieres conocer los detalles, sigue leyendo.

Todos los vendedores de bienes raíces son agentes . Tienen licencia para representar a compradores o vendedores en transacciones inmobiliarias. Hay básicamente tres sabores de agentes:

1. Agentes regulares.   No tienen formación adicional ni membresías profesionales.
2. Corredores.   Por lo general, tienen más educación y capacitación que los agentes regulares. Pero siguen siendo una especie de agente.
3. agentes inmobiliarios   Estos son agentes que pertenecen a una asociación profesional especial de agentes.

Agente inmobiliario en Austin, TX

Si se encuentra en el área de Austin, le recomiendo que use a Kimberly Tortorice como su agente.   Es competente, trabajadora y, lo más importante, honesta. Los agentes inmobiliarios generalmente no son mis personas favoritas, pero Kimberly es una rara excepción. Si necesita ayuda para comprar su casa, y especialmente si está nervioso por el proceso, llámela al (512) 731-7962 y tenga la seguridad de que estará en muy buenas manos.  (Nota: Este es mi respaldo personal, no pagado y no solicitado. -MBJ)

Un error común es referirse a todos los agentes como agentes inmobiliarios, pero en realidad es al revés: todos los agentes inmobiliarios son agentes, pero no todos los agentes son agentes inmobiliarios.

Tenga en cuenta que un corredor puede ser un individuo o una empresa. A menudo, un agente trabaja para un corredor.

Al buscar un agente, no es importante buscar un tipo de agente sobre otro. En teoría, los corredores y agentes inmobiliarios pueden tener más habilidades que los agentes regulares, pero realmente depende del agente en particular en cuestión. Si estuviera buscando un agente, no prestaría atención a qué tipo de agente era. Prestaría más atención a las críticas positivas en Yelp y otros lugares.

¿Cuánto cobran los agentes inmobiliarios?

Los honorarios de su agente son pagados por el vendedor.   Entonces parece que su agente es "gratis" para usted. En realidad, si no utiliza un agente, entonces no hay agente para que el vendedor pague, por lo que podría negociar una reducción en el precio de venta por la cantidad que normalmente obtendría el agente del comprador. (Más sobre eso a continuación).

El contrato del vendedor con su propio agente especifica cuánto le pagará a ese agente, generalmente el 6% del precio de compra.  El agente del vendedor suele compartir la mitad de eso con el agente del comprador. Así, cada agente suele recibir el 3%. (Es posible que el agente tenga que pagar del 0,5 % al 1 % a su corredor, si trabaja para uno).

Pero la tarifa del 6% pagada al agente del vendedor no es inamovible.   Algunos vendedores obtienen un agente de descuento que recibe solo una tarifa fija. Otros vendedores venden sin usar un agente en absoluto. Eso se llama FSBO: a la venta por parte del propietario. Dichos vendedores pueden o no ofrecer una comisión a los agentes del comprador para traer compradores calificados a la mesa. Y si dichos vendedores no ofrecen una tarifa a los agentes de los compradores, entonces los agentes de los compradores no les dirán a sus clientes sobre esas casas.

Ahorre un 3% siendo su propio agente

Es de esperar que los agentes de los vendedores reduzcan automáticamente su tarifa del 6% al 3% cuando no hay un agente del comprador.  Estarías equivocado. Los agentes de los vendedores suelen quedarse con todo el 6% para ellos, a menos que alguien empiece a pedir una reducción. Y, de hecho, incluso si se les pregunta, muchos agentes de vendedores no aceptarán reducir su comisión cuando no hay un agente de compradores, simplemente porque no están legalmente obligados a hacerlo. Entonces, en realidad tiene dos obstáculos que superar: primero debe lograr que el vendedor acepte reducir el precio de venta en un 3% si puede lograr que su agente reduzca su comisión del 6% al 3%, y luego el agente del vendedor tiene que aceptar reducir la comisión. Así que obtener la reducción del 3% no es pan comido.

Aún así, no está de más preguntar, y muy a menudo funciona. Solo indíquele al vendedor que no le costará nada bajar el precio si se reduce la comisión, ya que el vendedor pagará ese 3% de cualquier manera. Y señale que el acuerdo del vendedor con su solicitud es lo que lo lleva a firmar un contrato y comprar la casa, que es lo que quiere el vendedor.

Si sigue esta ruta, asegúrese de obtener esta concesión antes de firmar un contrato. Después de haber firmado un contrato y no tener outs, es demasiado tarde. El agente del vendedor no tiene la obligación de desprenderse del 3 % adicional y, si el contrato ya se ha firmado, es probable que no lo haga.

Beneficios de usar un agente

En el pasado, una de las principales ventajas de usar un agente era que un agente podía encontrar casas potenciales para usted buscando en MLS , una base de datos de todas las casas en venta que otros agentes enumeran. Pero esta no es la gran ventaja que solía ser, ya que en la mayoría de las áreas ahora puedes buscar MLS en Internet tú mismo.

La siguiente cosa importante que su agente puede hacer por usted es darle una opinión profesional sobre cuánto vale realmente una casa determinada. Esto puede ayudarlo a evitar pagar demasiado por una casa. Es posible que le preocupe que el agente tenga un conflicto de intereses, ya que normalmente se le paga el 3 % del precio de venta y, por lo tanto, cuanto más paga por la casa, más gana el agente. En realidad, esto no es un gran problema, porque inflar mucho el precio le daría al agente solo una pequeña comisión adicional. (Por ejemplo, inflar el precio de venta en $ 10,000 le daría al agente solo $ 300 adicionales).

Luego, un agente puede ayudarlo a negociar el precio. De hecho, le harán una recomendación sobre cuánto debe ofrecer, y sea cual sea el precio que acuerde, el agente se encargará de todas las negociaciones por sí mismo, para que no tenga que ensuciarse las manos.

Finalmente, un agente puede guiarlo a través del contrato y asegurarse de que no lo estafen con los costos de cierre .

Ventajas de no usar un agente

La mayor ventaja de no utilizar un agente es que podría negociar una reducción del 3 % en el precio de venta, como se explicó anteriormente.

La mayoría de los agentes tampoco le dirán acerca de las casas que están a la venta por el propietario (FSBO). Si un particular vende su casa sin usar un agente, entonces la casa no se incluirá en MLS, ya que solo los agentes pueden ingresar casas en MLS. Los vendedores a menudo eligen vender por sí mismos porque así no tendrán que pagar la comisión del 3% a su propio agente. Un vendedor de FSBO aún podría pagar la comisión del 3% al agente del comprador, para que los agentes informen a sus compradores sobre la propiedad. Pero si no lo hacen, no escuchará sobre esa casa de su agente, ya que no pueden ganar dinero con la venta si usted la compra.

Entonces, las ventajas potenciales de no usar un agente son la posibilidad de negociar un precio más bajo con el vendedor, ya que el vendedor no tendrá que pagar una comisión al agente del comprador, y la capacidad de encontrar FSBO.  Pero estas ventajas solo existen si las aprovechas. Si en realidad no intenta negociar un precio más bajo (o no es bueno en eso), o no hace ningún esfuerzo por encontrar FSBO en primer lugar, entonces no está obteniendo los beneficios de no usar un agente, y también podrías usar uno. Y recuerde, si lo hace solo sin un agente, seguirá dependiendo de usted buscar casas en la MLS (si está disponible para usted) y una estimación profesional del valor de cada casa que le interese. cubriré eso más abajo.
 

¿Debo usar un agente o no?

Solo tú puedes responder esa pregunta por ti mismo.   Y todo lo que necesita saber para tomar su decisión se encuentra en la lista anterior. Sin embargo, vamos a resumirlo de nuevo aquí.

con un agente	sin un agente
El agente puede encontrar casas en venta en la MLS.	Tendrás que encontrar las casas tú mismo. Si MLS está disponible para el público en su área, genial. Si no, es posible que no puedas encontrar mucho. Consulte la lista anterior para obtener consejos sobre cómo encontrar casas en venta usted mismo.
El agente puede dar una opinión profesional de cuánto vale una casa. Pero el agente tiene un incentivo para inflar el precio, porque cuanto más paga por la casa, mayor es la comisión que gana.	Le pagará a alguien por una opinión profesional de valor, ya sea un CMA de un agente por ~ $ 75 o una evaluación de un tasador por ~ $ 400. (Consulte la siguiente sección sobre cómo evitar pagar la tasación dos veces). Puede obtener una estimación gratuita del valor de una vivienda en los sitios web que se enumeran a continuación, pero desconfiaré de hacer una oferta basada en un formulario gratuito generado por computadora. estimación de valor.
Los agentes no le informarán sobre los FSBO a menos que el vendedor pague una comisión a los agentes inmobiliarios. De hecho, algunos agentes no le dirán acerca de los FSBO incluso si el vendedor está pagando una comisión, porque es posible que el agente no quiera pasar por la molestia de averiguar si el vendedor pagará una comisión.	Cada FSBO es una opción para usted, pero tendrá que encontrar las propiedades usted mismo. Mire los anuncios en el periódico y recorra los vecindarios que le interesan, buscando letreros en los jardines que digan "En venta por el propietario".
Agente será pagado por el vendedor, por lo general el 3% del precio de la vivienda.	Sin agente, el vendedor no tendrá que pagar esa comisión, por lo que es posible que pueda negociar un precio más bajo con el vendedor.

Ya sea que use un agente o no, todos los documentos para la venta son manejados y firmados en la oficina de una compañía de títulos, lo que asegura (entre otras cosas) que la casa es realmente del vendedor para venderla y que no hay t cualquier reclamación pendiente contra la propiedad. Si desea mayor protección, puede contratar a un abogado para que verifique el papeleo, aunque la mayoría de las personas no optan por esto. Yo nunca lo he hecho.

Comprar una casa sin utilizar un agente inmobiliario

Agente inmobiliario en Austin, TX

Si se encuentra en el área de Austin, le recomiendo que use a Kimberly Tortorice como su agente.   Es competente, trabajadora y, lo más importante, honesta. Los agentes inmobiliarios generalmente no son mis personas favoritas, pero Kimberly es una rara excepción. Si necesita ayuda para comprar su casa, y especialmente si está nervioso por el proceso, llámela al (512) 731-7962 y tenga la seguridad de que estará en muy buenas manos.  (Nota: Este es mi respaldo personal, no pagado y no solicitado. -MBJ)

Si elige trabajar sin un agente, lo primero que deberá hacer es encontrar una casa que desee comprar.   Comience con una búsqueda en la web de "[nombre de su ciudad] MLS". Por ejemplo, aquí está la MLS de Austin, Texas .

Además, busque FSBO en anuncios clasificados de periódicos y en sitios web como 

For Sale by Owner . Por lo general, su agente no le informará acerca de esas casas, por dos razones: (1) Por lo general, no figuran en la MLS, por lo que su agente no tiene idea de que existen, a menos que comiencen a buscarlas, lo cual tienen no hay incentivo para hacerlo porque (2) generalmente el agente no puede ganar mucho o ninguna comisión en un FSBO. Los vendedores que siguen la ruta FSBO lo hacen en primer lugar para no tener que pagar comisiones a los agentes.

Una vez que haya encontrado una casa que le guste, debe averiguar cuánto vale realmente para no pagar demasiado por ella. Puede contratar a un agente para realizar un análisis de mercado competitivo (CMA) de la propiedad, que generalmente cuesta alrededor de $ 75. El CMA comparará la casa con otras casas similares en el vecindario que se hayan vendido recientemente y sus precios de venta. La mayoría de los agentes se ofrecerán a preparar un CMA gratis con la esperanza de conseguirlo como cliente, por lo que si todo lo que quiere es el CMA, debe dejar en claro que no está interesado en que lo representen y que prefiere solo pagar su cuota.

Una alternativa a obtener una CMA de un agente es contratar a un tasador para que le proporcione una estimación del valor.  La evaluación será mucho más detallada y probablemente más precisa que el análisis de mercado de un agente, pero también costará más (~$400). Tendrá que obtener una tasación de todos modos si realmente decide comprar la casa, ya sea que use un agente o no, porque su prestamista requiere una tasación y le hacen pagar por ella. El banco querrá usar su propio tasador, así que averigüe a quién usa su banco para que pueda usar el mismo tasador, para que no tenga que pagar dos veces por la tasación.

Aún así, la CMA probablemente le brinde suficiente información para basar una oferta, y si sigue mi página de contrato con cuidado, tendrá la posibilidad de rescindir el contrato si la tasación más tarde muestra que la casa vale mucho menos que te ofreciste.

Hay sitios web que le darán una estimación gratuita de cuánto vale una casa determinada, utilizando una combinación de datos de ventas recientes y registros de tasación de propiedades, y a menudo son bastante precisos, pero no los considero suficientes por sí mismos para basar una oferta sobre. Son buenos para tener una idea aproximada antes de comprar un CMA o una tasación, pero no sustituyen a los reales.  ¡No base su oferta en una estimación de valor gratuita basada en la web!   De todos modos, aquí están los sitios gratuitos donde puede obtener una idea general del valor:

• Yahoo Bienes Raíces . Le muestra los resultados de Zillow y eppraissal en la misma página.
• Zillow _ The Wall Street Journal dijo que Zillow se acercó al 5% del precio de mercado en aproximadamente un tercio de los casos, se redujo en un 25% o más en el 11% de los casos y en un 50% o más en el 3,4% de los casos.
• Encuentra comps ahora . Además de estimar el valor de una casa, también le muestra automáticamente a cuánto se vendieron las casas cercanas.
• evaluación _ También proporciona información demográfica sobre el vecindario.
• ABC Inmobiliario . Le permite elegir qué casas comparables en el vecindario usar para estimar el valor de la casa objetivo.
• Otros _ Money Saving Expert enumera una tonelada de sitios de valoración de casas.

Una vez que haya decidido si usar un agente, ¡es hora de comenzar a buscar casas !