Cuánta casa puedo pagar

Cuál es el préstamo más grande que puedo obtener

Mi ¿Cuánta casa puede pagar? página le dio una idea aproximada del precio máximo que puede pagar por una casa, con una calculadora fácil de usar. La página que está leyendo ahora le brinda más información sobre la historia detrás de esos números y lo ayuda a comprender mejor los factores que influyen en la cantidad de dinero que le prestará el banco. Esto no necesariamente lo ayudará a calcular mejor su poder de endeudamiento (eso es lo que la calculadoraes para), más bien es solo para ayudarlo a comprender mejor los conceptos detrás de esos números. Esta discusión no es absolutamente esencial para la mayoría de los compradores de vivienda, pero se proporciona para aquellos que desean saber tanto como sea posible, especialmente aquellos que tienen problemas para pagar una casa y desean buscar formas de mejorar sus posibilidades de compra.

Por supuesto, si aún no ha repasado los conceptos básicos de cuánto puede pagar por una casa y no ha usado la calculadora, entonces debe volver allí antes de seguir leyendo: la página en la que se encuentra ahora es el material avanzado.

Bien, vamos con las cosas avanzadas....

Recordarás la fórmula simple de la página anterior: dado que pagas tu casa con una combinación de un pago inicial y un préstamo bancario, el total de ambos es el costo de la casa:

Pago inicial + Préstamo más grande que puede obtener = Cuánta casa puede pagar

Usted sabe cuánto puede pagar como pago inicial, así que esa parte es fácil. (Al menos debería saberlo; si no lo sabe, entonces probablemente debería averiguarlo antes de seguir adelante). Eso nos deja con la búsqueda del préstamo más grande que podamos obtener. Entonces, en realidad, el resto de esta página es realmente "¿ Cuánto préstamo puedo obtener? " y no "¿Cuánta casa puedo pagar?" Para encontrar la cantidad de casa que puede pagar, simplemente agregue la cantidad de dinero del pago inicial que ha ahorrado hasta la cantidad que puede obtener por un préstamo.

Hemos dejado una cosa fuera de nuestra simple ecuación anterior: los costos de cierre . Tendrá que pagar los costos de cierre con sus ahorros (reduciendo la cantidad que tiene disponible para el pago inicial), o calificar para un préstamo que sea un poco más grande que la casa que desea comprar, y se le agregarán los costos de cierre. el préstamo. Pero eso no es importante ahora.

Volviendo a centrarnos en obtener el préstamo más grande posible, estas son las cosas que pueden hacernos obtener un préstamo más grande:

Mayor ingreso mensual
Reducir los pagos mensuales de la deuda existente
Mayor pago inicial
Hipoteca a 30 años (frente a 15)
Una mejor puntuación de crédito
Un impuesto a la propiedad y una tasa de seguro más bajos

Veamos cada uno de estos en detalle.

Mayor Ingreso Mensual. Obviamente, cuanto más pueda pagar por una casa, mayor será el préstamo que podrá obtener. El banco limita el pago mensual de su hipoteca (incluidos los impuestos y el seguro) a no más del 28 al 36% de sus ingresos mensuales. Lo que determina dónde cae en esa escala es el tamaño de su pago inicial y su puntaje de crédito. En cualquier caso, cuanto mayor sea la cuota mensual que permita el banco , mayor será el préstamo que te darán.

Esta cifra de 28 a 36% se llama Índice de Vivienda. Por ejemplo, si gana $ 3000 / mes. y el banco utiliza una tasa de vivienda del 33 %, entonces el banco calcula que usted puede pagar $990/mes. en pagos de hipoteca ($3000 x 28%). (También limitan cuánto puede pedir prestado en función de la cantidad de deuda que tenga, pero lo cubriremos más adelante).

Por lo general, no hay mucho que pueda hacer a corto plazo con respecto a sus ingresos, pero en un caso sí lo hay: Compre un dúplex o una casa con un apartamento de garaje separado que pueda alquilar. Luego puede contar la cantidad que recaudará en alquiler para sus ingresos. Algunos prestamistas son quisquillosos al contar los ingresos por alquiler, pero es casi seguro que encontrará uno que lo haga. Sus posibilidades mejoran si el espacio ya está alquilado y el arrendatario tiene un contrato de arrendamiento a largo plazo. Ser capaz de contar este ingreso adicional por alquiler puede ayudarlo a comprar una casa más costosa, que será una inversión mucho mejor.

El gráfico muestra cómo tener un ingreso más alto significa un monto de préstamo potencial mayor. Estas son estimaciones de montos de préstamos disponibles en varios niveles de ingresos, asumiendo: $10,000 de pago inicial, $500/mes. en deuda, 7% de interés, hipoteca a 30 años y 2% de impuestos sobre la propiedad y seguro.

Pagos de deuda mensuales más bajos. Cuanto menos dinero deba, mayor será el préstamo que pueda obtener. El banco limita el pago mensual de su hipoteca (incluidos los impuestos y el seguro) a no más del 36 al 42 % de su ingreso mensual total, incluido el pago de su hipoteca. Esta cifra se llama Ratio de Deuda. Por ejemplo, supongamos que gana $3000/mes, tiene $500/mes. en deuda, y el banco utiliza un índice de deuda del 38%. Limitarán su deuda mensual total a $1140 ($3000 x 38%). Ya tienes $500/mes. en deuda, lo que significa que solo tiene $ 640 / mes. sobrante para el pago de su hipoteca.

Lo que determina dónde se encuentra en la escala del 36 al 42 % es el monto de su pago inicial y su puntaje crediticio. En cualquier caso, cuanto mayor sea la cuota mensual que permita el banco, mayor será el préstamo que te darán.

Tenga en cuenta que la cantidad que puede pedir prestada también está limitada por la relación de vivienda discutida anteriormente. El banco calcula su límite mensual utilizando el índice de vivienda, luego calcula su límite utilizando el índice de deuda y toma el menor de los dos. Estos son algunos ejemplos, con su límite mensual en cada caso resaltado.

	Ejemplo 1	Ejemplo #2	Ejemplo #3	Ejemplo #4
Ingreso	$3000	$3000	$4000	$10,000
Deuda	$0	$175	$1000	$4000
Límite de proporción de vivienda (ingresos x 32%)	$960	$960	$1280	$2800
Límite de Ratio de Endeudamiento (Ingresos x 38% - Deuda)	$1140	$965	$520	(-$200)

Note algunas cosas interesantes acerca de esto. A partir de los dos primeros ejemplos, puede ver que puede llevar algo de deuda "gratis". Con un ingreso mensual de $3000, no importa si no tiene deudas o si tiene $175/mes. endeudado, está limitado a $960/mes. pago de la hipoteca de cualquier manera porque la tasa de vivienda es el factor limitante. Ahora, si tuviera más de $175/mes. endeudado, entonces su deuda sería el factor limitante.

Lo siguiente que debe ver es que su ingreso neto es irrelevante. Podría pensar que el n.° 1 y el n.° 3 son iguales porque en cada caso el prestatario tiene $3000/mes. en dinero gratis después de lidiar con la deuda, ya sea $ 3000 en ingresos y ninguna deuda, o $ 4000 en ingresos menos $ 1000 en deuda. Pero no funciona de esa manera. Cuando tienes deudas, el banco piensa que ya estás estirado y limitan cuánto puedes pedir prestado. En este caso, la persona que gana $1000/mes. menos que la otra persona puede pedir prestado casi el doble !

Este punto se ilustra bastante dramáticamente en el Ejemplo #4. Esta persona está ganando una tonelada de dinero: $ 10,000 por mes. Y con solo $ 4000 en deuda, su neto es de $ 6000 / mes, mucho más de lo que ganan nuestras personas # 1 o # 2. Sin embargo, esta persona no puede obtener un préstamo en absoluto: el banco cree que se ha excedido porque su deuda existente es demasiado alta en proporción a sus ingresos.

El gráfico muestra estimaciones del préstamo que podría obtener en varios niveles de deuda, asumiendo $10,000 de pago inicial, $3500/mes. ingresos, 7% de interés, hipoteca a 30 años y 2% de impuestos sobre la propiedad y seguros.

Mayor pago inicial. Cuanto más dinero pueda depositar, más dinero le prestará el banco. ¿Recuerdas nuestro índice de vivienda del 28 al 36 % y nuestro índice de endeudamiento del 36 al 42 %? Una cosa que lo lleva hacia el extremo superior de la escala es un pago inicial más grande. (La otra cosa principal es su puntaje de crédito). Estas son las proporciones típicas permitidas según su pago inicial:

Depósito	Relación de vivienda	Ratio de deuda
Menos de 20%	28-33%	36-40%
20% o más	30-36%	36-42%

Sí, cada valor sigue siendo un rango, porque la proporción exacta depende de su puntaje de crédito y de cuán ansioso esté el banco por prestar dinero. El punto es que las proporciones son un poco más altas cuando tiene un pago inicial más grande.

Hay otra razón por la cual un pago inicial más grande le otorga un préstamo más grande: cuando pone menos del 20% de pago inicial, debe obtener un seguro hipotecario privado para que el banco reciba su pago incluso si algo le sucede. Al hacer un pago inicial del 20% o más, evita pagar el PMI. El costo mensual del PMI cuesta alrededor de 1/2400 del precio de la vivienda. En una casa de $120,000, eso sería alrededor de $50/mes. El PMI se cancela automáticamente cuando ha realizado suficientes pagos para que su saldo pendiente sea el 78% o menos del precio de compra. Tenemos más sobre PMIen una página aparte.

Poner un 20 % de pago inicial podría significar la diferencia entre obtener un préstamo de $117 000 frente a un préstamo de $135 000, teniendo en cuenta que obtiene un índice de vivienda y un índice de deuda más altos, y que no tiene que pagar el PMI. El gráfico muestra una estimación basada en $3500/mes. ingresos, poca o ninguna deuda, 7% de interés, hipoteca a 30 años y 2% de impuestos y seguros sobre la propiedad.

Y finalmente, un pago inicial más grande le permite comprar una casa más cara, porque está agregando una porción más grande de dinero a cualquier préstamo que obtenga del banco.

Hipoteca a 30 años (vs. 15). Cuanto más largo sea el plazo de la hipoteca, más te prestará el banco. Por una cantidad determinada que puede pagar por mes, puede pedir prestado más dinero con un préstamo más largo que con un préstamo más corto.

También funciona a la inversa: para un monto de préstamo dado, el préstamo con el plazo más largo tiene pagos más bajos que el que tiene el plazo más corto.

Esto no significa que un préstamo a 30 años sea siempre el mejor, porque terminará pagando mucho más interés en un préstamo a 30 años que en un préstamo a 15 años. En resumen, obtenga un préstamo a 15 años si puede pagarlo, pero ciertamente tome un préstamo a 30 años para la casa de sus sueños si eso es todo lo que el banco le dará. (Y luego intente pagar el préstamo en 15 años). Hay más información sobre préstamos de 15 años frente a préstamos de 30 años en mi página de préstamos .

Obtener un plazo de 30 años en lugar de uno de 15 años podría significar la diferencia entre obtener un préstamo de $94k frente a un préstamo de $120k. El gráfico muestra una estimación basada en $3500/mes. ingresos, poca o ninguna deuda, 7% de interés, $10,000 de pago inicial y 2% de impuestos y seguros sobre la propiedad.

Una mejor puntuación de crédito. Cuanto mejor sea su calificación crediticia, más dinero le prestará el banco. El banco usa su calificación crediticia para ayudar a determinar qué tasa de vivienda y tasa de deuda le permitirán. (Consulte arriba, en "Pagos de deuda mensuales más bajos". La cantidad de préstamo adicional que puede obtener es similar a la que puede obtener al hacer un pago inicial más grande.

Por supuesto, si tiene una mejor calificación crediticia y puede hacer un pago inicial del 20%, entonces puede pedir prestado aún más.

Cubriremos cómo aumentar su puntaje de crédito más adelante.

Costos más bajos de impuestos a la propiedad y seguros. Cuanto menos tenga que pagar por los impuestos sobre la propiedad y el seguro, más dinero le prestará el banco. Los bancos calculan cuánto te prestarán en función de cuánto dinero puedes pagar cada mes. Cuanto más dinero se necesite para pagar los impuestos sobre la propiedad y el seguro, menos estará disponible para pagarle al banco el préstamo y menos dinero le prestarán.

Los impuestos generalmente se cobran como un porcentaje del valor de una casa. Por ejemplo, si su tasa es del 1,2 % sobre el 100 % de una casa de $100 000, pagará $1200 al año en impuestos, o $100 al mes. (Otro condado podría cobrar un 2,4 % sobre el 50 % del valor de la vivienda, lo que equivale a lo mismo). Las tasas impositivas varían de un condado a otro; llame al asesor fiscal de su condado (o búsquelo en línea) para encontrar la tasa impositiva en su área. Los impuestos pueden variar mucho, desde el 0,4 % en Honolulu, HI hasta el 4,6 % en Bridgeport, CT.

Además de los impuestos sobre la propiedad, también debe pagar el seguro de la propiedad. Una vez más, las tarifas varían según la parte del país en la que vive, el riesgo que la compañía de seguros cree que tiene su casa (las casas de madera se queman mejor que las de ladrillo) y el tipo de trato que puede obtener de su seguro. compañía. Llame a un par de compañías de seguros para obtener estimaciones del costo del seguro. Mientras tanto, puede usar 0.6% como una estimación aproximada. (por ejemplo, el seguro podría costar $600/año en una casa de $100,000).

hmh ti

Cuando sumas los costos del seguro y los impuestos, obtienes la tasa combinada de T&I que usamos en nuestra calculadora. Por ejemplo, si su tasa de impuestos sobre la propiedad es del 1,4 % y la tasa de su seguro es del 0,6 %, entonces su tasa combinada de T&I es del 2,0 %.

Tener una tasa de T&I del 1,5 % frente a una tasa de T&I del 3,5 % podría significar la diferencia entre obtener un préstamo de $103 frente a un préstamo de $127k. Esta estimación se basa en $3500/mes. ingresos, poca o ninguna deuda, 7% de interés, $10,000 de pago inicial y un plazo de 30 años.

Conclusión. El objetivo de esta página era mostrarle los factores que aumentan el tamaño del préstamo que puede obtener del banco:

Mayor ingreso mensual
Reducir los pagos mensuales de la deuda existente
Mayor pago inicial
Hipoteca a 30 años (frente a 15)
Una mejor puntuación de crédito
Un impuesto a la propiedad y una tasa de seguro más bajos

Si no puede pedir prestado tanto como quisiera, intente usar las opciones anteriores. De los enumerados, lo que está más bajo su control es reducir los pagos de sus deudas y mejorar su puntaje de crédito .

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