Explicación del costo de cierre

Además del pago inicial, también tendrá que pagar los costos de cierre : cargos diversos que cobran las personas involucradas en la venta de la casa (como su prestamista para procesar el préstamo, la compañía de títulos para manejar el papeleo, un agrimensor, oficinas gubernamentales para registrar la escritura, etc.). El porcentaje promedio de los costos de cierre suele ser del 2% al 5% del precio de compra (por ejemplo, ~$4500 en una casa de $180,000), pero no es poco común que sea del 1% al 8%. Y para ser claros, nadie elige un número de porcentaje específico: los costos de cierre simplemente suman algún porcentaje.

Su prestamista le dará una estimación de los costos de cierre de la compra de una casa en particular que haya seleccionado. Esto se denomina "estimación de buena fe" ("GFE"). Si no te lo dan, pídelo. Luego, el día anterior al cierre, solicite a su prestamista la "Declaración de liquidación" real (también conocida como "el HUD" o "el HUD-1"), que es el formulario final y completo con todos los números de la venta, incluido el costos reales de cierre.

Estos son los costos de cierre típicos, junto con una calculadora para ayudar a estimar el costo de su propia casa.   La situación de cada persona es diferente, y esta calculadora de costos de cierre no es un sustituto para obtener el GFE y la Declaración de liquidación de su prestamista. Cuando lo obtenga, compárelo con la calculadora a continuación para ver si alguna cifra parece ser más alta de lo normal.

Consejos sobre los costos de cierre

Consejo : 

asegúrese de obtener la estimación de buena fe (GFE) y la declaración de liquidación (HUD-1) de su prestamista.  Revíselos y compárelos con los costos de cierre típicos anteriores. Dirija cualquier pregunta al respecto a su prestamista y a su agente de bienes raíces.

Sugerencia : asegúrese de que no haya una prima de diferencial de rendimiento en el GFE.  Si utiliza un corredor de hipotecas y obtiene un mal negocio con una tasa de interés que es demasiado alta, el banco le dará un soborno al corredor llamado Yield Spread Premium (YSP). Si siguió mi consejo sobre cómo buscar la mejor oferta hipotecaria, es menos probable que se encuentre en esta posición. Si hay un YSP en el GFE, entonces está pagando una tasa de interés demasiado alta y debería tratar de negociar una más baja. Aquí hay más información sobre YSP de ERate , Realty Times y Wikipedia .

Consejo : incluya los costos de cierre en la hipoteca. Si no tiene suficiente efectivo para pagar los costos de cierre, a menudo puede agregar los costos de cierre al monto del préstamo. Por ejemplo, si el monto del préstamo es de $ 150,000 y los costos de cierre son de $ 4500, agregaría los costos de cierre al monto del préstamo, por lo que en realidad estaría pidiendo un préstamo de $ 154,500 en total. Esto es útil si tiene poco efectivo después de hacer su pago inicial.

Necesita dos cosas para poder acumular sus costos de cierre de esta manera. Primero, debe calificar para el préstamo más grande. Es probable que el banco no tenga problemas para prestarle unos miles de dólares extra, pero es posible que lo haga.

Lo segundo es que el monto del nuevo préstamo no puede exceder lo que se llama la relación préstamo-valor (LTV), que es el monto del préstamo en comparación con el valor de la casa, según la tasación. En términos simples, digamos que la casa vale $ 100,000 y el banco le prestará hasta un 95% LTV, lo que significa que le prestarán hasta $ 95,000. Si su crédito no es tan bueno, es posible que el banco solo preste hasta un 80 % de LTV, lo que significa que solo le prestarán $ 80,000.

No confunda el precio de la casa con el valor de la casa. El banco obtiene el valor de la casa (lo que cree que vale la casa) de la tasación, que es un informe elaborado por un profesional que estima el valor de la casa. El precio de venta puede ser superior o inferior al valor de tasación.

Bien, entonces el punto de todo esto es que si incluye los costos de cierre en la hipoteca, el monto del nuevo préstamo no puede exceder su LTV. Si el monto de LTV fue de $ 120,000 y los costos de cierre de $ 4000 empujarían el monto del préstamo de $ 118,000 a $ 122,000, entonces el banco no le permitirá acumular los costos de cierre. Puede evitar esto haciendo un pago inicial más grande, por lo que no tiene que pedir prestado tanto dinero al banco, pero si tiene el dinero extra para el pago inicial más grande, entonces también tiene el dinero extra para pagar eso. dinero para los costos de cierre en lugar de transferirlos a la hipoteca en primer lugar.

Una forma de trasladar los costos de cierre a la hipoteca es tener una concesión de vendedor.Es un poco complicado, así que le recomiendo que le pregunte al prestamista si puede transferir los costos de cierre a la hipoteca de la manera más fácil. Sin embargo, es posible que el prestamista requiera que utilice el método de concesión del vendedor. Si tiene que seguir ese camino, la forma en que funciona es que usted y el vendedor dicen que el precio de venta será aproximadamente un 6% más que el precio que acordaron, y luego el vendedor le "da" ese 6% adicional que usted pagado. Por ejemplo, supongamos que el precio fue de $100 000 y usted está poniendo un 10 % de pago inicial, o $10 000, por lo que obtiene un préstamo de $90 000. Usted y el vendedor deciden seguir la ruta de la concesión del vendedor, por lo que acuerdan que el precio debería ser un 6 % más, o $106 000. Eso significa que ahora hará un pago inicial de $10,600 y obtendrá un préstamo de $95,400. ¿Ves lo que pasó? Obtuvo un préstamo por $5,400 más que el préstamo original. Eso' s lo que usa para pagar los costos de cierre. El vendedor no se queda con el dinero extra porque parte del trato es que te devuelve ese dinero extra al momento del cierre.

Consejo : Pídale al vendedor que pague algunos de los costos de cierre. Si le falta dinero en efectivo para los costos de cierre y no puede transferir los costos de cierre a la hipoteca, pregúntele al vendedor si está dispuesto a pagar parte de los costos de cierre. No es raro que los compradores pidan esto. Por lo general, lo peor que puede pasar es que digan que no.

Consejo : haga que el prestamista pague los costos de cierre.  Si le falta dinero en efectivo para los costos de cierre y no puede trasladar los costos de cierre a la hipoteca, algunos prestamistas pagarán parte o la totalidad de los costos de cierre, pero a cambio tendrá que pagar una tasa de interés más alta sobre el préstamo, quizás un 0,25% o un 0,50% más. Pregúntele a su prestamista si esta es una opción si la necesita.

Consejo : Pida prestado el dinero de otra fuente. Si todo lo anterior falla, intente pedir prestado el dinero para los costos de cierre de otra fuente.

Por qué no contamos los impuestos sobre la propiedad acumulados en la lista de costos de cierre

Si se pregunta por qué no enumeramos los impuestos sobre la propiedad acumulados en la calculadora, esta es la explicación.   (Y si no, no dude en pasar a la siguiente lección ).Dado que probablemente no compre su casa en enero, al cierre paga los impuestos que se han acumulado desde el comienzo del año. Por ejemplo, si compra su casa en mayo, deberá impuestos de enero a mayo. Puede pensar que no es justo que deba impuestos por un período en el que no era dueño de la casa, y tiene razón. Entonces, al cierre, el vendedor le pagará esos impuestos acumulados. Así que es un lavado: debe algunos impuestos acumulados, pero el vendedor le paga esos impuestos acumulados.Para ser precisos, en realidad no debe ningún impuesto al cierre; los impuestos generalmente se pagan en enero del año anterior. Pero la mayoría de los compradores aprovechan el servicio gratuito de depósito en garantía del banco, en el que su pago mensual incluye un poco más para impuestos y seguro. El banco te lo cobra con cada pago y luego, una vez al año, paga los impuestos y el seguro por ti. Entonces, al momento del cierre, los impuestos acumulados que paga (que fueron pagados por el vendedor, recuerde) van al banco, que los retiene hasta que su factura de impuestos vence, momento en el cual los pagan.Los impuestos a la propiedad acumulados se muestran en las líneas 210-213 y 510-513 de la Declaración de liquidación.