Comprar una casa es una inversión

No hay duda al respecto: comprar una casa es una inversión. 

 Puede pensar que estoy afirmando lo obvio, pero hay algunos escritores financieros que afirman que comprar no es una inversión. Peor aún, están citando uno de mis artículos para demostrar su punto, como si estuviera de acuerdo con su engaño. No. Comprar una casa es absolutamente una inversión. Período.

Los detractores afirman que comprar no es una inversión porque la tasa de apreciación a largo plazo no es mayor que la tasa de inflación.   Eso es como decir que una bicicleta no es un medio de transporte porque no puede volar. Una bicicleta no tiene que volar para ser un medio de transporte, y una casa no tiene que apreciarse más rápido que la tasa de inflación general para ser una inversión.

Comencemos con el enfoque de sentido común:   como puede ver en mi calculadora de alquiler versus compra , comprar una casa es una mejor oferta que alquilar en la gran mayoría de los casos. Incluso si "inviertes la diferencia". ¿Cómo podría ser esto, si comprar no fuera una inversión? La conclusión obvia es que comprar es una inversión, cuando lo comparas con alquilar (que es la forma en que debes compararlo ) .

Hay que comparar comprar con alquilar porque no se puede vivir gratis.   Entonces, la pregunta correcta es: "Si compro en lugar de alquilar, ¿terminaré con más valor neto?" En la mayoría de los casos la respuesta es un rotundo SÍ. Obtendrá más valor neto al comprar.

Aunque comprar suele ser una mejor oferta que alquilar, por lo general todavía estará "en el hoyo" al comprar.   Eso significa que durante, digamos, 30 años, gastará más en su compra de lo que vale la casa en última instancia. esto es normal Si tu casa terminó valiendo más de lo que invertiste en ella, eso significa que habías estado viviendo gratis . ¿ Alguien realmente espera vivir por nada?   Por lo tanto, generalmente estará un poco "en el agujero" al comprar. Pero por lo general estará mucho más en el hoyo al alquilar. Por lo tanto, comprar una casa es una forma de reducir sus pérdidas. Todavía saldrá algo comprando, porque tiene que pagar su vivienda, pero saldrá menos comprando en lugar de alquilar.

Aquí hay otra forma de verlo. Cuando compra, gasta algo de dinero que se "desperdicia" al igual que el alquiler (no genera valor). Estos gastos son impuestos, seguros, mantenimiento e intereses de la hipoteca. Pero recupera valor de tres maneras diferentes:

1. Parte del pago de su hipoteca genera equidad en su hogar. En efecto, te estás pagando a ti mismo.
2. La casa se vuelve más valiosa con el tiempo simplemente sentada allí. Esto se llama apreciación.
3. Una vez que haya pagado su préstamo (por lo general, después de 30 años), ya no tendrá que hacer pagos hipotecarios mensuales. Esto te permite vivir muy barato, ya que los únicos gastos de tu hogar serán impuestos, seguros y mantenimiento.

En la mayoría de los casos, esas tres cosas que le devuelvan superarán sus gastos "desperdiciados". Esta es la primera razón por la que comprar una casa es una inversión. Y la otra, como decíamos, es que si no compráramos, tendríamos que alquilar, y alquilar suele ser peor.

Retorno de compra

Ahora hagamos el análisis técnico. Según mi calculadora , así es como se ven los números después de 30 años, si haces un análisis incompleto, como lo harían otros escritores financieros:

Retorno de compra después de 30 años (Análisis INCOMPLETO)
-715,327	Efectivo gastado
+188,000	Equidad pagada
+339,677	Apreciación
-187,649	Saldo final

Esto parece una pérdida: invirtió casi un millón de dólares en su casa y perdió la mayor parte, terminando con casi $200,000 en el hoyo. Pero lo que esto no tiene en cuenta es el valor que obtuvo de tener un lugar para vivir. Para cuantificar eso, lo compararemos con cuánto podríamos haber gastado en alquiler durante el mismo período:

Retorno de COMPRA, después de 30 años (Análisis CORRECTO)
-715,327	Efectivo gastado
+188,000	Equidad pagada
+339,677	Apreciación
+619,472	Renta que no tuvimos que pagar
+431,823	Saldo final

Y ahora podemos ver claramente que nuestra inversión valió la pena. Hicimos un 60,4% en 30 años. Esto es solo un 1,6% anualizado, pero espera, aún no hemos terminado. Lo primero que tenemos que hacer es comparar esto con la rentabilidad que podríamos haber obtenido alquilando en lugar de comprar. Así que hagamos eso. Consideramos que como comprar una casa cuesta un poco más de efectivo cada mes, cuando alquilamos tomaremos nuestros ahorros mensuales del alquiler en lugar de comprarlos, los invertiremos en la bolsa y obtendremos un rendimiento del 6,5% en 30 años.

Regreso de ALQUILER, después de 30 años
-619,472	Efectivo gastado
+295,682	Retorno de la inversión
-323,790	Saldo final

Entonces, al alquilar, pagamos $ 619k y solo recuperamos $ 296k, lo que significa que perdimos la friolera de $ 324k. Perdimos más de la mitad de lo que invertimos. ¿ Esto es lo que se supone que debe convencernos de que comprar no es una inversión? Claro, comprando ganamos solo un 1,6% al año, pero eso es mucho mejor que perder un 1,41%. Al comprar, salimos más de tres puntos porcentuales mejor que al alquilar.

Y comprar sigue siendo una inversión, incluso si pierde dinero. La ganancia garantizada no es el criterio para que algo sea "una inversión". Después de todo, los rendimientos del mercado de valores están todo menos garantizados. La gente invierte en el mercado de valores, y muchos de ellos pierden sus camisas, pero solo porque perdieron no significa que no estaban invirtiendo. Comprar una casa es una inversión, incluso si obtiene una pérdida neta.

Y si comprando pierde dinero, pero alquilando pierde más dinero, sería una locura no pensar en comprar como una inversión. Si puede reducir sus pérdidas comprando en lugar de alquilar, entonces comprar no es solo una inversión, es una buena inversión.

Las cosas mejoran aún más una vez que se paga el préstamo

Pero a pesar de que nuestro caso ya es abrumador de que comprar es de hecho una inversión, todavía hay más pruebas importantes para nuestra posición. Hasta ahora solo hemos mirado hasta el año 30. Pero, ¿qué sucede después del año 30 una vez que se paga la hipoteca? Todavía tenemos que pagar los impuestos, el seguro y el mantenimiento, pero ya no tenemos que hacer un pago de hipoteca. Así es como se ven las cosas para nosotros en el año 31:

Rentabilidad de la compra en el año 31
-$16,841	Efectivo gastado
+$18,469	Apreciación
+$33,682	Renta que no tuvimos que pagar
+$35,310	Saldo final

En el año 31, obtuvimos una ganancia de $35 310 sobre una inversión de $16 841. ¡Eso es un retorno del 110%! ¡Por solo un año! Y cada año pasado el 31 cuenta una historia similar. ¿Comprar una casa parece una inversión ahora?

Puede pensar que el capital pagado y la apreciación son solo un valor teórico, ya que están encerrados en la casa y no puede comer su casa. Ah, pero la equidad síbeneficiarte Estos son solo dos ejemplos de cómo hacerlo. Primero, una vez que su casa está pagada, su capital es lo que le otorga el derecho a dejar de hacer más pagos de hipoteca. En segundo lugar, en cualquier momento después de cumplir 62 años, puede obtener una hipoteca inversa, que le permite cobrar el valor de su casa (ya sea como una suma global o una cantidad mensual), mientras aún vive en la casa. De hecho, mientras viva en la casa, ¡no tiene que devolver la hipoteca inversa! Eso dependerá de sus herederos, pero será fácil para ellos hacerlo, ya que solo pueden vender la casa para obtener el dinero. Y tercero, siempre puede vender su casa y mudarse a otra, cobrando su capital de esa manera.

Los detractores podrían decir que tenemos que considerar el valor total de la casa como invertido ($527,677), no solo el retiro de efectivo para el año 31. En ese caso, el rendimiento de un año es solo del 6.5%, pero eso aún se compara muy bien con el mercado de valores, especialmente porque es seguro.

En conclusión, comprar una casa sí es una inversión. Cualquiera que diga lo contrario debe respaldar su afirmación con números reales.