Compra de nueva construcción o "sobre plano" en Francia
Ayudo a los profesionales de bienes raíces y seguros de títulos a mejorar sus prácticas comerciales.
Planificación en la Compra Sobre Plano
La compra de una nueva construcción o una propiedad que aún no se ha construido de un promotor se denomina compra sobre plano en Francia. La compra sobre plano es un medio bastante común, seguro e incluso rentable de adquisición de propiedades en Francia.
Antes de celebrar un contrato de compra sobre plano, es importante determinar en qué etapa de planificación se encuentra el desarrollador. Esto le dará una buena idea de la viabilidad del proyecto. Algunos desarrolladores necesitan alinear tantos compradores potenciales como sea posible antes de que su banco libere los fondos. Es posible que el desarrollador aún no sea propietario del terreno en el que se construirá el proyecto. Incluso si son propietarios de la tierra, es posible que no tengan todas las aprobaciones y permisos de planificación en su lugar. Estos factores afectarán si el proyecto alguna vez se iniciará o no. También debe establecer la probabilidad de que los planes cambien, quizás significativamente, de los que se le presentaron originalmente.
Cuando un desarrollador tiene pleno consentimiento de planificación, deberá revisarlo cuidadosamente. Pide ver los planos. Es posible que deba visitar la mairie local para verlos. Los planes generalmente le dirán más sobre el proyecto que el contrato preliminar.
También es importante investigar un poco sobre el propio desarrollador. Si bien los desarrolladores franceses tienden a ser más confiables y respetables que algunos de sus homólogos en otros países, aún es importante saber con quién está haciendo negocios. Así que investigue un poco, hable con otros inversores y, si es posible, visite algunos de sus desarrollos anteriores.
Beneficio de comprar sobre plano para inversores
Comprar sobre plano en Francia ofrece muchos beneficios a los inversores. Ya sea que desee revender la propiedad con una ganancia, ofrecer comprar para alquilar o tener un ingreso de alquiler a largo plazo, la propiedad sobre plano es ideal para los inversores inteligentes.
La elección de unidades es un beneficio definitivo para comprar sobre plano. En cualquier desarrollo, ciertas unidades o propiedades están destinadas a ser más deseables que otras debido a la ubicación conveniente, las vistas, la privacidad, el tamaño u otras características deseables. Al comprar sobre plano, tiene la oportunidad de comprar las ubicaciones más buscadas en el desarrollo y obtener ganancias en consecuencia.
Otro beneficio de comprar sobre plano es el precio. Los desarrolladores compensarán el riesgo financiero asegurándose de que al menos una parte de cualquier proyecto se venda antes del comienzo de la construcción. Entienden que estos primeros compradores confían en la reputación, las representaciones artísticas, la ubicación de la propiedad y un poco de imaginación para tomar sus decisiones de inversión y deben ofrecer precios bajos como incentivo para correr riesgos. A medida que avanza el proyecto de construcción, aumentan los precios y los valores de las propiedades, lo que genera una creación de capital casi inmediata para los primeros inversores. Una vez finalizada la construcción, la propiedad se puede vender para obtener una ganancia.
Además, los proyectos fuera de plano a menudo se encuentran en áreas turísticas que se prestan bien para proporcionar una excelente casa de vacaciones o de vacaciones, así como ingresos por alquiler. La gran demanda de propiedades de alquiler residencial y turística puede generar márgenes de beneficio del 7 al 10 % para los inversores.
Contratación de inmuebles sobre plano en Francia
Para comprar una propiedad sobre plano en Francia, deberá celebrar un contrato de dos partes.
Contrato de Reserva
La primera parte del contrato se llama Contrat de Reservation. El Contrat de Reservation está diseñado principalmente para obtener un compromiso de un comprador y puede ser relativamente vago en términos de responsabilidades del desarrollador. De hecho, un desarrollador no tiene ninguna obligación de venderle, incluso después de firmar el contrato preliminar. El contrato preliminar generalmente exige un depósito que es totalmente reembolsable si el proyecto no continúa.
Desplácese hasta Continuar
Leer más de Toughnickel
El nivel de detalle provisto en el Contrat de Reservation variará de un desarrollador a otro, pero es importante comprender que los detalles del plan pueden cambiar y, a menudo, cambian en el tiempo entre la firma del contrato preliminar y el contrato final.
El Contrato de Reserva es el momento de hacer frente a las contingencias hipotecarias. Si bien sería prudente obtener al menos una aprobación preliminar de la hipoteca antes de celebrar el contrato preliminar, también es una buena idea incluir una cláusula de contingencia hipotecaria.
Si bien no existe una obligación legal de celebrar el contrato preliminar, no hacerlo significa que deberá esperar hasta que el contrato final esté disponible. Si no se siente cómodo entrando en el Contrato de Reserva y elige esperar hasta que el contrato final esté disponible, puede perder los incentivos de precios anticipados y la propiedad específica que desea.
Vente en L'Etat Futur D'Achevement
El contrato final se denomina Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Este contrato contendrá una descripción completa del desarrollo propuesto, incluida su ubicación exacta. Es importante comparar cuidadosamente el VEFA con el Contrato de Reserva para las diferencias.
Debe verificar especialmente el tamaño y la ubicación de su propiedad. En caso de que surja una disputa, prevalecerán los términos de VEFA. También es importante tener en cuenta la tolerancia dimensional. Los desarrolladores generalmente insertarán una cláusula que otorga una tolerancia dimensional de hasta el 5%.
La sección Descriptiva del Aviso contendrá una descripción técnica de los materiales y equipos utilizados en la construcción. Esta sección a menudo incluirá la frase 'o equivalente' y puede permitir al constructor una gran discreción para cambiar esos materiales. El Aviso Descriptivo también delineará todas las instalaciones comunales y sus condiciones de uso.
En este momento, el desarrollador le proporcionará una copia de las reglas de propiedad llamada Cahier des Charges. Esto incluirá cosas como restricciones al uso comercial de la propiedad, cargos por servicios y reglas relacionadas con el uso de instalaciones comunales. La documentación de respaldo completa, descriptif detaille, también será proporcionada y archivada por el notario.
Todo el contrato, incluida la documentación de respaldo, incluirá una gran cantidad de jerga técnica y dibujos, todo en francés. Los inversores, incluso los que dominan el francés, pueden querer considerar el asesoramiento profesional externo para revisar y ejecutar el contrato. El desarrollador empleará los servicios de un notario para preparar el contrato VEFA. Sin embargo, para ayudarlo a comprender el proceso y proteger sus intereses, es posible que desee firmar el contrato preliminar y final ante un notario de su elección. Si elige utilizar los servicios de un notario, sería prudente asegurarse de que tenga experiencia con los contratos VEFA. Además de su propio notario, es posible que desee consultar a otros profesionales de la industria, como un arquitecto o un ingeniero. Se le debe proporcionar una copia completa del VEFA al menos un mes antes de la firma para que tenga tiempo de revisar completamente su contenido.
pixabay
Protección al consumidor para compras fuera de plano
La ley francesa establece una serie de normas y reglamentos que brindan protección al consumidor. Algunas de esas protecciones incluyen:
- No se requiere el contrato preliminar (Contrat de Reservation). Los compradores pueden esperar hasta que esté disponible el contrato final detallado (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
- Los desarrolladores no pueden pedir ni recibir un depósito hasta que se firme el contrato preliminar (Contrat de Reservation).
- El dinero del depósito debe colocarse en una cuenta de cliente a través de un banco o del notario. No se puede utilizar para financiar el proyecto.
- Hay montos máximos de depósito permitidos y dependen de la fecha estimada de entrega de la propiedad. Si la propiedad debe completarse dentro de un año, el depósito no puede ser más del 5%. Entre uno y dos años, el depósito máximo es del 2%. Si la propiedad no se completará por más de dos años, no puede haber ningún requisito de depósito.
- El contrato preliminar debe proporcionar la última fecha antes de la cual se debe firmar el contrato VEFA final. Si el desarrollador no cumple con esa fecha, tiene derecho a rescindir el contrato y recibir un reembolso completo de su depósito.
- Al igual que las compras de propiedades existentes, las propiedades sobre plano tienen un período de reflexión de siete días. Una vez que firma el Contrat de Reservation, tiene un período de reflexión de siete días durante el cual puede rescindir el contrato sin penalización y recibir un reembolso de su depósito.
- El contrato puede ser anulado si no se dan copias o al menos acceso a la documentación técnica completa del plano de la propiedad y la construcción.
- Se le debe proporcionar con antelación una copia de las normas y reglamentos que se aplicarán a la propiedad. Estos pueden incluir restricciones para el uso comercial, cargos por servicios, reglas para el uso de instalaciones comunales y más.
- Se le debe proporcionar una copia completa del VEFA al menos un mes antes de la firma para que tenga tiempo de revisar completamente su contenido.
Construyendo la casa de sus sueños en Francia
Para el comprador educado y exigente, comprar sobre plano en Francia podría ser la mejor manera de obtener exactamente la casa de vacaciones que desea en el lugar que desea.
Este artículo es preciso y fiel al leal saber y entender del autor. El contenido es solo para fines informativos o de entretenimiento y no reemplaza el asesoramiento personal o el asesoramiento profesional en asuntos comerciales, financieros, legales o técnicos.
Deja una respuesta