Cómo comprar terrenos en Filipinas
- Empezando
- Paso uno: Verifique para asegurarse de que el propietario del terreno al que le está comprando tenga el título original
- Paso dos: la escritura de venta, firmada y notariada
- Paso tres: Certificado de Autorización de Registro (CAR) y Liquidación de Impuestos (TCL) del BIR
- Paso cuatro: pague la tarifa de transferencia sobre la propiedad y el impuesto de transferencia
- Paso cinco: el registro de escrituras
- Leer más de Toughnickel
- Sexto paso: celebrar
- preguntas y respuestas
Eastward es un ciudadano estadounidense, graduado de MBA y ex profesor de negocios y administración que se muda a Cebu, Filipinas, con su encantadora esposa.
Empezando
En primer lugar, existen restricciones de propiedad para extranjeros en Filipinas. Puede ser propietario de una casa o un condominio, pero no del terreno sobre el que descansa. Sin embargo, puede obtener un contrato de arrendamiento a largo plazo de la tierra. Los mayores de 35 años también pueden obtener una visa de jubilación depositando $ 50,000 USD o el equivalente en un banco filipino y luego pueden usar ese dinero en inversiones aprobadas por el gobierno (incluidos bienes raíces).
En mi caso, estoy casado con una filipina y compramos nuestra tierra a su nombre. Mi nombre está en los documentos y necesitaba proporcionar información personal además de la de mi esposa, sin embargo, mis derechos son extremadamente limitados. Esto es algo que los aspirantes a expatriados también querrán tener en cuenta y asegurarse de tomar cualquier decisión cuidadosamente.
Nuestro plan es construir una casa en el terreno que poseemos y arrendar esa casa a largo plazo a mis padres estadounidenses (a quienes les alquilaremos). Por supuesto, dependiendo de su situación, deberá llegar a un acuerdo con el que todas las partes se sientan cómodas. Los expatriados solteros que buscan una casa, un condominio o un arrendamiento de tierra a largo plazo en Filipinas estarían bien atendidos con la ayuda de un amigo, familiar o agente filipino de confianza.
Para los expatriados con un defensor filipino de confianza, puede ser mejor mantenerse al margen del proceso de compra de tierras tanto como sea posible. Si bien la mayoría de los filipinos son dignos de confianza, como en cualquier país, hay algunos que no lo son. No es raro que los precios suban a la vista de un extranjero.
Paso uno: Verifique para asegurarse de que el propietario del terreno al que le está comprando tenga el título original
A veces, los acuerdos de tierra y residencia en Filipinas se remontan a generaciones. Las cosas se están volviendo más estrictas y organizadas, pero aún puede encontrarse con situaciones en las que el título nunca se transfirió al vendedor para evitar las tarifas asociadas. Esta es una situación compleja que sin duda desea evitar. Si el vendedor no posee el título original de la propiedad, continúe su búsqueda en otro lugar.
Paso dos: la escritura de venta, firmada y notariada
Una vez que haya encontrado el terreno que desea y haya acordado un precio con el vendedor, deberá leer detenidamente la escritura de venta y firmarla ante un notario público. La escritura de compraventa también debe indicar si el comprador o el vendedor son responsables del impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto de sellos documentales. Los notarios establecen sus propias tarifas, pero una tarifa normal es de alrededor del 1% del precio de compra.
El impuesto a las ganancias de capital (6% del precio de compra) y el impuesto de sellos documentales (1% del precio de compra) deben pagarse a la Oficina de Impuestos Internos (BIR) dentro de los 30 días posteriores a la firma de la escritura.
Paso tres: Certificado de Autorización de Registro (CAR) y Liquidación de Impuestos (TCL) del BIR
Una vez que se paga el impuesto a las ganancias de capital y el impuesto de sellos documentales, debe procesar el CAR y el TCL en la Oficina de Impuestos Internos. Estos son requisitos previos para una transferencia de título y hay pequeñas tarifas asociadas con estos pasos (alrededor de 150 pesos filipinos).
Tuvimos un problema debido a que nuestro lote formaba parte de una propiedad subdividida. Necesitábamos hacer un seguimiento con BIR repetidamente hasta que se aclararan los arreglos entre el vendedor y los múltiples compradores.
Este paso de CAR y TCL tardó unos meses en completarse y requirió múltiples visitas al BIR. Mi esposa y su padre pudieron completar este paso, sin embargo, hay "reparadores" que también se encargarán de este proceso por una tarifa.
Paso cuatro: pague la tarifa de transferencia sobre la propiedad y el impuesto de transferencia
Con los certificados CAR y TCL en su poder, debe pagar la tarifa de transferencia y el impuesto en la oficina del tesorero provincial. Esto debe hacerse lo antes posible, ya que se aplica una tarifa por cada día desde la fecha del certificado CAR hasta la fecha en que se paga el impuesto de transferencia.
Además del CAR y el TCL, deberá llevar lo siguiente a la oficina del tesorero (puede variar según la provincia):
Paso cinco: el registro de escrituras
Con sus tarifas de transferencia e impuestos pagados, está casi listo para obtener su título. El Registro de escrituras también tendrá algunos requisitos que debe cumplir. Necesitará una declaración jurada de publicación, una declaración jurada de la nacionalidad de cualquier propietario (si no es ciudadano de Filipinas) y la copia del título del propietario.
También puede haber otros requisitos, como autorización del DAR (Departamento de Reforma Agraria) si el terreno es agrícola, planes de subdivisión aprobados si el terreno es parte de una subdivisión, etc.
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Sexto paso: celebrar
¡Felicidades! Ahora se le transferirá el título y usted es el orgulloso propietario de la tierra en Filipinas. Ha sido un viaje largo y extenuante, así que tómate un tiempo para relajarte y disfrutar de tu propio paraíso.
Este artículo es preciso y fiel al leal saber y entender del autor. El contenido es solo para fines informativos o de entretenimiento y no reemplaza el asesoramiento personal o el asesoramiento profesional en asuntos comerciales, financieros, legales o técnicos.
preguntas y respuestas
Pregunta: ¿Quién pagará el impuesto a las ganancias de capital y el impuesto de sellos documentales en la Oficina de Rentas Internas (BIR)?
Responder: En general, el comprador pagará el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto de timbres documentales, a menos que se acuerde y especifique lo contrario en la escritura de compraventa.
Pregunta: ¿Cómo puedo verificar que el título de propiedad de algunas tierras en Filipinas es auténtico?
Responder: El título debe estar sellado con un sello oficial del gobierno y el título se puede verificar verificando el número en el Registro de escrituras.
Pregunta: ¿Cómo se realizan los pagos al vendedor si el comprador compra directamente al propietario a través de un agente?
Responder: El precio que acepta pagar por la propiedad generalmente incluirá los honorarios del agente. Como nota al margen, asegúrese de utilizar un agente bien establecido en el que pueda confiar.
Pregunta: ¿Se puede verificar la autenticidad del título de propiedad o terreno solicitando una copia en el Registro de Títulos y haciendo una comparación?
Responder: Sí. Solicitar una copia del título del Registro de Escrituras y compararlo con el título del vendedor sería una forma adecuada de asegurar la autenticidad.
Pregunta: ¿Quién pagará para legalizar la escritura de venta, pagar la tarifa de transferencia de propiedad y pagar el impuesto de transferencia?
Responder: Generalmente, el comprador pagará por la escritura pública de la venta (aproximadamente el 1% del precio de la propiedad). El comprador también pagará la tarifa de propiedad y el impuesto de transferencia a menos que se indique específicamente lo contrario en la escritura de compraventa. Los agentes están disponibles para ayudar con estos procesos pero, como siempre, asegúrese de encontrar uno que tenga buena reputación y confianza.
Pregunta: Si la tierra o propiedad se hereda de los padres del vendedor (la esposa heredó la propiedad de sus padres, por ejemplo), ¿quién firmará la escritura de compraventa?
Responder: El título debe transferirse al nombre del heredero siguiendo el proceso aquí: https://www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer-...
Entonces, el heredero legítimamente podría firmar una escritura de venta de la tierra o propiedad.
Pregunta: ¿Es posible transferir un título a un comprador que compró un lote a su madre cuando el título está a nombre del padre?
Responder: Sí. En Filipinas, se considera que la propiedad es propiedad conjunta de la madre y el padre, por lo que es posible la transferencia del título.
Pregunta: ¿Puede un terrateniente filipino que se convirtió en ciudadano europeo vender legalmente su tierra en Filipinas?
Responder: Sí. En este caso, los filipinos naturales definidos constitucionalmente que perdieron su ciudadanía filipina a través de la naturalización o la ciudadanía extranjera pueden solicitar recuperar la ciudadanía de acuerdo con la Ciudadanía Doble bajo la Ley de la República No. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org /doble ciudadano...
Pregunta: ¿Cómo podemos transferir el título y determinar qué impuestos se deben pagar cuando compramos un terreno?
Responder: Hola. Para asegurar la propiedad de la tierra, deberá procesar la transferencia del título en el Registro de Escrituras. Puede negociar quién será responsable de los impuestos en la escritura de venta (que opta por que la prepare un abogado).
Pregunta: ¿Quién preparará la escritura de venta al comprar una casa en Filipinas?
Responder: La escritura de compraventa debe ser redactada por un abogado especialista en bienes raíces. Cualquiera de las partes puede obtener un documento de escritura de venta, pero cada parte debe hacer que un experto que represente sus intereses (o un tercero de confianza mutua) revise el documento.
Pregunta: ¿Cuándo necesitaremos la ayuda de un topógrafo?
Responder: Recomendaría hacer un levantamiento topográfico del terreno antes de firmar la escritura de compraventa. Asegúrese de que los límites del terreno estén claramente marcados y que no haya estructuras inesperadas u otras fuentes de disputa. Esto podría ahorrarle muchos dolores de cabeza potenciales y es relativamente económico (nuestra encuesta cuesta aproximadamente 5,000 pesos o menos de $100 USD). Para lotes más pequeños o más grandes, los precios pueden variar.
Pregunta: Si vendo la mitad de mi lote (400 metros cuadrados de 800 metros cuadrados, por ejemplo), ¿debo proporcionarle el título al comprador?
Responder: Como se trata de una transacción más compleja, le aconsejo que se ponga en contacto con un abogado. Al final, ambas partes necesitarán un título único como prueba de propiedad de su porción del lote dividido.
Pregunta: ¿Puede un extranjero comprar tierras a nombre de su hijo filipino?
Responder: Suponiendo que el hijo filipino sea ciudadano de Filipinas, el hijo podría poseer tierras y arrendarlas al padre extranjero. El terreno se puede arrendar por 25 años con opción a renovar por 25 más.
Pregunta: ¿Se requiere una transferencia de título antes de que el comprador o el abogado del comprador realice el pago total de la tierra?
Responder: No. No se requiere transferir el título antes de realizar el pago. Si un abogado recomienda este procedimiento, los detalles deberán negociarse entre el comprador/abogado del comprador y deberán especificarse en la escritura de venta (posiblemente mediante una enmienda a la escritura de venta existente).
Pregunta: Si el comprador ya está en el paso 5 (Registro de escrituras), pero no puede obtener la autorización de DAR, ¿puede el vendedor volver a comprar el terreno?
Responder: Óptimamente, la escritura de venta estipularía la autorización DAR como parte requerida de la transacción (y retrasaría el pago hasta que se obtenga la autorización o especificaría la devolución de cualquier cantidad pagada en caso de complicaciones). Si este no es el caso, el comprador debe dirigirse al vendedor para modificar la escritura de venta. Si el vendedor no está dispuesto a devolver el monto pagado, es posible que el comprador deba comunicarse con un abogado.
Pregunta: ¿Qué porcentaje del impuesto a la propiedad debo pagar en Filipinas?
Responder: El impuesto a la propiedad en Filipinas varía según el municipio y la provincia. Es un porcentaje del valor tasado (que es un porcentaje del valor justo de mercado). Puede encontrar más información en https://www.foreclosurephilippines.com/real-proper...
Pregunta: ¿Contrató a un abogado para que lo ayude con el proceso?
Responder: No. Afortunadamente, nuestro proceso fue bastante sencillo y la hija del vendedor es una funcionaria del gobierno y pudo ayudar con los detalles.
Pregunta: ¿Hay sanción por no pagar el impuesto a las ganancias de capital y el impuesto de sellos documentales dentro de los 30 días? Si es así, ¿cuánto?
Responder: Sí, hay multas por pago atrasado. El monto dependerá de las variables de tu situación particular. Para obtener más información, me gustaría remitirlo a este artículo sobre el impuesto a las ganancias de capital de Garry S. Pagaspas https://taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain...
Pregunta: Después de que hayamos pagado el impuesto existente y tengamos la escritura pública de compraventa,...
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