Cómo calcular los intereses de los préstamos hipotecarios

Con una hipoteca usted paga intereses todos los meses sobre todo el saldo impago . Así es como funciona.

Digamos que pidió prestados $100,000 para comprar una casa a una tasa de interés alta, del 9%, durante 30 años. Para encontrar el interés que debemos por el primer mes, primero tomamos el 9% del saldo de $100,000, que es $9,000. Luego dividimos por 12 porque hay 12 meses en un año y estás pagando intereses solo por ese mes. Entonces $9,000 � 12 = $750. Ese es el interés que pagas en el primer mes. El pago total de su préstamo es de $ 805, por lo que $ 750 se destinan a intereses y solo $ 55 se destinan al capital, lo que significa que solo $ 55 se destinan a pagar los $ 100,000 que pidió prestados.

Dado que pagó su saldo de capital por la friolera de $ 55, cuando llegue el próximo mes, solo debe intereses sobre $ 99,945. Su interés en el segundo mes es de $99,945 x 9% � 12 = $750. De nuevo, $750 se destinan a intereses y $55 se destinan al capital. En realidad pagas un poco menos de intereses que el mes anterior, pero no lo ves porque redondeamos los centavos. Así es como se ve sin redondear.

Eso es ciertamente deprimente. Después de cuatro pagos mensuales de $805, ha pagado un total de $3,220 , ¡pero solo ha pagado su préstamo por $222.65 !

Lo único bueno de esto es que a medida que pasa el tiempo, más y más de su pago se destina al capital y cada vez menos a los intereses. Pero la mayor parte de su pago aún se destinará a intereses durante mucho tiempo. Así es como se ve en forma gráfica, con una tasa de interés más baja que el ejemplo anterior.

Porcentaje del pago mensual que se destina a intereses, por año

Préstamo a 30 años @ 7%

Tenga en cuenta que en el año 15, cuando está a la mitad del plazo, el 75 % de cada pago solo hará que el banco sea más rico, y solo una cuarta parte está pagando su saldo y generando capital. ¡Ay! Tiene que llegar hasta el año 22 antes de que una mayor parte de su pago se destine al capital que al interés.

Aquí está el mismo concepto, visto desde el otro extremo.

Equidad construida por año

Préstamo a 30 años @ 7%

Después de 15 años no eres dueño de la mitad de tu casa. Usted posee sólo alrededor del 25% de la misma. No eres dueño de la mitad hasta aproximadamente el año 22.

¿Hay alguna manera de obtener un mejor trato? Sí, hay dos formas. Obtener un préstamo a 15 años o hacer pagos anticipados. Así que, adelante.... 

Los préstamos a 15 años ahorran muchos intereses

Una forma de ahorrar en intereses es obtener una hipoteca con un plazo de 15 años en lugar de un plazo de 30 años. Así es como funcionaría el préstamo que analizamos anteriormente a los 15 años.

El pago mensual de una hipoteca a 15 años es más alto que el de una hipoteca a 30 años, y el dinero extra paga el capital más rápido. Dado que su deuda pendiente se está reduciendo más rápido, no hay tanta deuda cada mes para pagar intereses, por lo que paga mucho menos intereses durante el plazo del préstamo. La lección aquí es que desea obtener un término de 15 años, no 30, si puede pagarlo.

Aquí hay una calculadora que muestra la diferencia.

Hacer prepagos

Es posible que no pueda obtener una hipoteca a 15 años, ya que los pagos son más altos. O es posible que ya tenga una casa con una hipoteca a 30 años. En estos casos, si puede permitírselo, simplemente haga pagos adicionales de su capital cada mes. Ya sea que esté pagando con cheque o en línea, generalmente hay un espacio en blanco para escribir cuánto capital adicional desea pagar. (De lo contrario, comuníquese con el banco y pregúnteles cómo pagar por adelantado). Solo asegúrese de que su contrato de hipoteca no contenga una cláusula de penalización por pago anticipado. (La mayoría no lo hace).