3 maneras en que Strata Council puede robar dinero

¿Alguna vez sirvió en el consejo de estratos? Si es así, entonces sabe que es un trabajo desagradecido que le quita tiempo gratis. Independientemente de las decisiones que se tomen, muchos residentes lo detendrán en la propiedad común o en la tienda de comestibles o incluso interrumpirán su comida en un restaurante para quejarse amargamente.

Ser voluntario en el consejo de estratos es como tener la estupidez ensimismada de la humanidad, junto con su falta de gratitud, en tu cara, repetidamente. Llega un punto en el que has tenido suficiente. ¿Renuncias? Si es así, pierdes todo ese control. Oye, ¿y si pudieras recibir un pago en su lugar? ¡Oh!

Uno o más miembros del consejo de estratos pueden robar dinero para subsidiar sus esfuerzos. Si la cantidad se mantiene al mínimo, por lo general no se convierte en un problema. Pero la codicia es la naturaleza humana. Cuando las personas pasan años sentadas en la junta, se vuelven poderosas en conocimiento. La arrogancia, junto con una naturaleza cada vez más descontenta, puede estimular mayores apropiaciones de efectivo.

Tenga en cuenta: Si vive fuera de la Columbia Británica, aunque sus leyes probablemente sean similares, le conviene verificar.

1. Presentación de gastos a través de caja chica

No todas las empresas ofrecen crédito, incluso a una corporación de estratos. A veces, un miembro del consejo debe comprar un artículo "de su bolsillo" y enviar un formulario de caja chica para su reembolso. Sin embargo, a menos que se establezcan paradas y controles, es fácil abusar de esto.

Ejemplo de la vida real

Un día, Racine estaba encantada de mostrarle a Pam su nuevo limpiador de vapor portátil de mano con una boquilla de oso hormiguero. Aparentemente, podría limpiar cualquier cosa, en cualquier lugar, especialmente en aquellos lugares de difícil acceso. ¡Y ella solo pagó $60! Racine era famosa por su historial de compras impulsivas, junto con su atracción fanática por los aparatos. Desafortunadamente, los dispositivos eventualmente se rompen. O la fascinación de Racine se convierte en aburrimiento.

Meses después, al convertirse en tesorera, Pam recibió su primer lote de facturas pagadas para clasificar. Imagínese su sorpresa al descubrir que el formulario de caja chica de Racine incluía ese limpiador de vapor portátil muy manual. Racine debe haberse aburrido y decidió vendérselo a la corporación Strata por un costo de $270.

Prevención

Una vez que se haya unido a la junta, configure su sistema de caja chica (estatutos):

• El formulario de reembolso debe incluir recibos.
• Requiere la firma de dos miembros de la junta (aparte del miembro del consejo que envía el formulario).

En el gran esquema de las cosas, esta es una suma insignificante de dinero. Sin embargo, si alguien está dispuesto a robar poco, definitivamente está dispuesto a robar mucho.

2. Entrar en connivencia con el contratista

¿Alguna vez notó a un miembro del consejo que tiene una gran relación con uno o dos trabajadores comerciales que frecuentan su edificio? ¿Alguna vez le ha dicho que al estar tan atento, le está ahorrando dinero al edificio?

Ejemplo de la vida real

El edificio cuenta con dos termotanques idénticos. Un día, mientras los otros miembros del consejo estaban en el trabajo, Racine reemplazó uno de los tanques de agua caliente. Más tarde, le explicó al consejo que el tanque había "explotado", lo consideró una emergencia y lo reemplazó.

Racine era amigo de un obrero que, aunque era fontanero, había realizado muchos otros trabajos ocasionales en el edificio. Incluso lo había invitado a almorzar a su apartamento. Más tarde, Pam descubrió que su factura era de $27 000, incluidas las piezas y la mano de obra. Para poner el costo en perspectiva: al año siguiente, el nuevo consejo reemplazó el otro tanque de agua caliente a un costo de $3150, incluidas las piezas y la mano de obra.

¿Cómo funciona el esquema?

• Se produce una "emergencia" mecánica en el edificio y el miembro del consejo pasa por alto al administrador de la propiedad y trata directamente con un trabajador comercial de su elección.
• El obrero asistente procesa una factura por mucho más trabajo del que realmente hace. Las horas extras pueden ser especialmente rentables.
• El concejal está en obra para aprobar la obra y por tanto, la factura.
• El administrador de la propiedad, en nombre de la corporación de estratos, entrega un cheque al trabajador de oficios.
• El obrero cobra su cheque y se queda con su parte más impuestos.
• El trabajador se encuentra con el miembro del consejo en un callejón oscuro y le entrega una bolsa de papel marrón con la parte del miembro del consejo, en efectivo.

Prevención

Difícil. A menos que esté dispuesto a unirse a la junta y hacerse cargo.

3. Préstamo de dinero del Fondo de Reserva para Contingencias (CRF)

El CRF es un gran objetivo. Muchas corporaciones de estratos tienen amplios fondos en esta cuenta. El dinero a menudo es solo un gran aguanieve (no asignado) listo y esperando.

Columbia Británica tiene una ley vigente para su uso:

Gastos del fondo de reserva para imprevistos

96 La corporación de estratos no debe gastar dinero del fondo de reserva de contingencia a menos que el gasto sea (b) primero aprobado por una resolución aprobada por ¾ de voto en una asamblea general anual o especial, o autorizado bajo la sección 98.

Excepto que esta ley en particular permite el abuso:

Gastos no aprobados

98 (3) El gasto puede realizarse con cargo al fondo operativo o al fondo de reserva para contingencias si existen motivos razonables para creer que es necesario un gasto inmediato para garantizar la seguridad o evitar pérdidas o daños significativos, ya sean físicos o de otro tipo.

Ejemplo de la vida real

La corporación Strata había recaudado un fondo especial de impuestos de cientos de miles de dólares para un proyecto específico. En dicho proyecto trabajaba una empresa constructora contratada. Un día, Pam ve un correo electrónico del administrador de la propiedad con un archivo adjunto: un Directiva para el Uso de Fondos de Reserva para Contingencias formulario por $24,000. Al ser nueva en el tablero de estratos, Pam no entendió y preguntó.

Racine informó a Pam que las complicaciones del proyecto habían agotado tanto el impuesto especial como el fondo operativo. Sin embargo, los estratos aún tenían que pagar a la empresa constructora de manera oportuna, para que no colocaran un gravamen sobre el edificio.

Pam no podía discutir.

Meses después, al convertirse en tesorera, aunque Pam buscó, nunca pudo encontrar la entrada que indicaba que este dinero se había devuelto al CRF. Ella también encontró:

• La empresa constructora había sido contratada sin cotizaciones competitivas.
• Nunca hubo un contrato por escrito con la empresa constructora, por lo tanto, no hubo garantía.
• El ayuntamiento nunca emitió un permiso de construcción.
• Aunque Pam sabía que Racine era amigo de los trabajadores de la empresa constructora, nunca se dio cuenta hasta mucho después de que uno de los supervisores era en realidad el novio de Racine.

¿Cómo funciona el esquema?

• Más o menos lo mismo que el esquema "En connivencia con el trabajador de oficios", excepto que la factura es tan grande que agota tanto el fondo operativo (y un fondo de gravamen especial).
• El administrador de la propiedad envía un formulario: Directiva para el Uso de Fondos de Reserva para Contingencias. Para "tomar prestado" dinero del CRF sin obtener la aprobación del propietario en una asamblea general, este formulario debe llevar la firma de cuatro miembros del consejo. Transfiere efectivamente la responsabilidad del administrador de la propiedad a los miembros de la junta.
• El obrero cobra su cheque. Mantiene su parte más impuestos.
• El trabajador se encuentra con los miembros del consejo en un callejón oscuro y les entrega una bolsa de papel marrón con su parte, en efectivo.

El dinero nunca se devuelve al CRF

• El administrador de la propiedad no se molestará en "hacer" que el consejo devuelva este dinero, recuerde, están "fuera de peligro".
• Debido a que los saldos de CRF no se envían mensualmente a los propietarios, nunca saben que falta el dinero hasta el final del año (si es que se molestan en mirar el estado de cuenta).
• Si atrapan al consejo, simplemente hacen lo que han hecho en el pasado: dicen que una “emergencia” debe ser atendida de inmediato. Luego, pueden usar las tarifas de mantenimiento futuras de los residentes para pagar el CRF.

Prevención

De nuevo, muy difícil. A menos que esté dispuesto a unirse a la junta y hacerse cargo.

Tenga en cuenta: si vive fuera de la Columbia Británica, aunque sus leyes probablemente sean similares, le conviene comprobarlo.

Su mejor apuesta es la prevención a través de la participación. Además, nunca se equivocará con la diligencia debida. ¡El conocimiento es poder! Obtenga una ventaja y colóquese en una posición superior leyendo y comprendiendo a fondo ambos:

• Los estatutos de su corporación de estratos
• Ley de propiedad de estratos de Columbia Británica (SPA)
• Si vive fuera de la Columbia Británica, consulte las leyes de propiedad de su área.